Perpustakaan Digital ITB
Kepemilikan properti telah lama dipandang sebagai penanda utama keamanan
finansial dan akumulasi kekayaan jangka panjang di Indonesia. Namun, bagi
dewasa muda yang memasuki usia produktif, aspirasi ini berbenturan dengan
realitas ekonomi yang sulit. Meskipun harga properti residensial hanya tumbuh
moderat dalam periode terakhir, tingkat harga properti tetap tinggi secara
struktural relatif terhadap pendapatan. Estimasi rasio harga rumah terhadap
pendapatan di Jakarta berkisar antara 10,3 (World Bank) hingga 24,9 (Numbeo),
keduanya jauh di atas ambang 3,0 yang secara konvensional dianggap terjangkau.
Harga properti dan upah tumbuh dengan laju yang relatif setara sejak 2019, yang
menunjukkan bahwa kendala keterjangkauan bukan merupakan pemburukan yang
baru terjadi, melainkan kondisi struktural yang telah mengakar. Dalam kondisi ini,
dewasa muda Indonesia menunjukkan respons yang beragam, yang
mengindikasikan bahwa niat investasi properti tidak semata-mata ditentukan oleh
kondisi pasar, melainkan juga dibentuk oleh faktor psikologis, sosial, dan
kemampuan pada tingkat individu.
Meskipun penelitian mengenai niat investasi telah berkembang luas, studi
terdahulu sebagian besar berfokus pada instrumen pasar modal, sementara
properti fisik sebagai objek investasi di kalangan dewasa muda masih relatif
kurang diteliti. Selain itu, persepsi keterjangkauan — yang boleh dikatakan
merupakan kendala utama bagi generasi ini — jarang dimasukkan sebagai
determinan dalam model niat perilaku. Penelitian ini mengisi celah tersebut
dengan mengkaji bagaimana literasi finansial dan determinan perilaku dari Theory
of Planned Behavior membentuk niat investasi properti fisik pada dewasa muda
Indonesia berusia 25 hingga 35 tahun.
Penelitian ini memposisikan literasi finansial sebagai faktor latar yang membentuk
ketiga determinan perilaku dalam Theory of Planned Behavior — sikap, norma
subjektif, dan persepsi kontrol perilaku yang dioperasionalkan sebagai persepsi
keterjangkauan properti — yang selanjutnya dihipotesiskan memengaruhi niat.
Jalur langsung dari literasi finansial ke niat juga diuji untuk menentukan apakah
pengaruhnya termediasi secara penuh atau parsial oleh determinan perilaku.
Sepuluh hipotesis diajukan, terdiri atas tiga jalur anteseden, tiga jalur determinan
menuju niat, satu jalur langsung, dan tiga jalur mediasi.
iii
Pendekatan kuantitatif digunakan dalam penelitian ini. Data dikumpulkan melalui
kuesioner daring yang disebarkan melalui berbagai kanal digital pada periode 27
Juni hingga 11 Juli 2026, dan memperoleh 213 respons. Setelah melalui prosedur
penyaringan sistematis yang mengeluarkan responden di luar rentang usia
sasaran, responden yang telah memiliki properti investasi, responden yang gagal
pada butir pemeriksaan perhatian, serta responden dengan pola jawaban seragam,
diperoleh 177 respons valid. Data dianalisis menggunakan partial least squares
structural equation modeling (PLS-SEM) dengan 5.000 subsampel bootstrap.
Model pengukuran memenuhi seluruh kriteria evaluasi: outer loadings, reliabilitas
konsistensi internal (Cronbach’s alpha 0,865–0,886; composite reliability 0,903
0,921), validitas konvergen (AVE 0,652–0,746), serta validitas diskriminan yang
diuji melalui kriteria Fornell-Larcker dan rasio heterotrait-monotrait. Uji full
collinearity mengonfirmasi bahwa common method bias tidak menjadi ancaman
serius terhadap validitas temuan.
Enam dari sepuluh hipotesis didukung. Literasi finansial berpengaruh positif dan
signifikan terhadap ketiga determinan perilaku: sikap (? = 0,489), norma subjektif
(? = 0,457), dan persepsi kontrol perilaku (? = 0,357). Di antara ketiga determinan
tersebut, sikap merupakan prediktor dominan terhadap niat (? = 0,438), diikuti
norma subjektif secara marginal (? = 0,224), sementara persepsi kontrol perilaku
tidak mencapai signifikansi statistik dalam sampel ini (? = 0,154, p = 0,067).
Literasi finansial tidak berpengaruh langsung secara signifikan terhadap niat (? =
?0,089), dan dari ketiga jalur mediasi, hanya jalur melalui sikap yang signifikan
(? = 0,214), sehingga terjadi mediasi tidak langsung sepenuhnya (indirect-only
mediation) melalui sikap. Model ini menjelaskan 44,4 persen varians niat investasi
properti.
Temuan utama penelitian ini berkaitan dengan hubungan antara persepsi
keterjangkauan dan niat. Responden mencatatkan skor persetujuan terendah pada
konstruk persepsi kontrol perilaku di antara kelima konstruk, namun secara
bersamaan melaporkan skor tertinggi pada niat — dan persepsi kontrol perilaku
tidak berpengaruh signifikan terhadap niat. Yang perlu dicatat, keterlepasan ini
tidak dapat dijelaskan oleh rendahnya variasi: persepsi kontrol perilaku justru
mencatatkan simpangan baku tertinggi di antara kelima konstruk. Responden
berbeda secara substansial dalam memandang keterjangkauan properti, namun
perbedaan tersebut tidak diterjemahkan menjadi perbedaan dalam niat. Dengan
demikian, dewasa muda Indonesia tetap berniat berinvestasi pada properti fisik
meskipun merasa belum mampu menjangkaunya, yang menunjukkan bahwa
investasi properti berfungsi lebih sebagai tujuan aspirasional daripada
perhitungan finansial jangka pendek.
Penelitian ini berkontribusi pada literatur dengan memberikan dukungan empiris
bagi pemosisian literasi finansial sebagai anteseden penuh terhadap determinan
Theory of Planned Behavior, serta dengan mengidentifikasi kondisi batas bagi teori
tersebut dalam konteks ini: pada pasar yang ditandai oleh ketidakterjangkauan
struktural yang mengakar, persepsi kontrol perilaku tidak memprediksi niat,
meskipun terdapat variasi yang substansial dalam cara keterjangkauan
dipersepsikan. Secara praktis, bertahannya niat meskipun persepsi keterjangkauan
rendah mengindikasikan adanya niat laten yang substansial pada segmen properti
dewasa muda. Namun, minat tersebut tidak dapat disamakan dengan permintaan
pasar efektif, yang juga membutuhkan kemampuan daya beli. Intervensi yang
memperluas akses pembiayaan menyasar kesenjangan kemampuan tersebut,
sementara edukasi finansial yang ditujukan untuk membentuk perilaku investasi
sebaiknya berfokus pada pengembangan penilaian evaluatif yang terinformasi,
bukan sekadar pada transmisi pengetahuan teknis.