Perpustakaan Digital ITB

Dana kekayaan negara Indonesia, Daya Anagata Nusantara (Danantara), mengemban mandat untuk memulihkan nilai aset badan usaha milik negara (BUMN) warisan yang berkinerja rendah. Salah satunya adalah PT PP Properti Tbk (PPRO), yang setelah proses Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) 2024 dan homologasi 2025 berhasil memperbaiki neraca, tetapi menyisakan sekitar IDR 2,13 triliun nilai buku yang membeku pada delapan belas aset kondominium rampung di balik sertifikat tanah yang terbebani dan fasilitas KPA yang tertahan. Penelitian ini bertujuan mengembangkan kerangka strategi aset yang dapat dipertanggungjawabkan dan berbasis bukti untuk memprioritaskan aset-aset tertekan tersebut serta merumuskan tindakan pemulihan nilai yang selaras dengan mandat optimalisasi Danantara. Untuk itu, sebuah Kerangka Strategi Aset Real Estat dibangun dengan mengintegrasikan GE-McKinsey Nine-Box Matrix dan Analytic Hierarchy Process (AHP) pada dua dimensi, Kekuatan Pasar (Market Strength, enam faktor) dan Kekuatan Aset (Asset Strength, tujuh faktor), yang bobotnya ditetapkan melalui penilaian ahli. Bobot faktor dielisitasi dari panel purposif beranggotakan sebelas ahli dan memenuhi ambang konsistensi 0,10 Saaty (CR = 0,0045 dan 0,0112), sementara postur yang dihasilkan diuji melalui analisis sensitivitas dan ditriangulasi dengan tiga praktisi senior. Hasil analisis menetapkan kepastian hukum sebagai penentu nilai yang dominan, dengan Legalitas berbobot tertinggi sebesar 23,1 persen. Karena seluruh aset mengelompok dalam pita Kekuatan Pasar yang sempit, diferensiasi bertumpu pada Kekuatan Aset dan menghasilkan tiga postur strategis: satu aset BuildSelectively (11,5 persen nilai buku), sembilan aset Selectivity/Manage-for-Earnings(46,6 persen),dan delapan aset Expand-or-Harvest (41,9 persen), yangseluruhnya tetap stabil terhadap perubahan bobot ±10 persen. Kendala bersama berupa beban hukum sistemik mendorong rekomendasi struktural karena tiga belas aset berskor rendah pada Legalitas dan sembilan memikul hak tanggungan bank aktif, yaitu satu inisiatif pelepasan hak tanggungan (roya) berskala kedaulatan bersama bank kreditur dan Badan Pertanahan Nasional (BPN), dengan taksiran biaya sekitar IDR 54 miliar (?2,5 persen dari nilai beku). Triangulasi menghasilkan sebelas Kesepakatan dan satu Kesepakatan Parsial sehingga menegaskan keterlaksanaan kerangka. Penelitian ini menyumbangkan instrumen GE-McKinsey terkalibrasi-AHP yang dapat diaudit untuk real estat BUMN tertekan, yang menempatkan kepastian hukum sebagai sumbu nilai utama, sehingga menyelaraskan keputusan portofolio dengan mandat Danantara, visi Indonesia Emas 2045, dan keharusan transparansi terhadap kerugian negara.