Perpustakaan Digital ITB

Kendaraan pribadi masih merupakan moda transportasi pilihan utama untuk mayoritas masyarakat Indonesia terutama yang berdomisili di kota besar seperti Jakarta dan kepemilikan kendaraan pribadi masih mengalami kenaikan setiap tahunnya. Banyak pekerja di Jakarta adalah pekerja komuter karena rumah mereka berlokasi di kota satelit Jakarta menyebabkan mereka harus menggunakan kendaraan pribadi untuk komuter setiap harinya. Hal ini menyebabkan peningkatan permintaan lahan parkir termasuk jasa pengelolaan parkir di Jakarta. Akan tetapi, pandemi Covid-19 yang menyerang Jakarta sejak April 2020 memaksa pemerintah DKI Jakarta untuk menetapkan kebijakan pembatasan social berskala besar dan ini menyebabkan banyak perusahaan jasa pengelolaan parkir mengalami penurunan profit yang cukup signifikan. Tahun 2022 kebijakan pembatasan sosial berskala besar telah dilonggarkan dan banyak aktifitas Kembali normal, termasuk mobilitas penduduk untuk melakukan perjalanan dan ini menandakan kesempatan kebangkitan industri pengelolaan parkir. Tahun 2022, PT KDJ Int International, investor dari Apartemen Tamansari Bintaro Mansion yang berlokasi di Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten, terletak berdekatan dengan kota Jakarta akan mengadakan negosiasi dengan PT Binajasa Abadikarya, perusahaan alih daya yang juga mengelola lahan parkir yang ditunjuk oleh PT KDJ Int International sebagai pengelola lahan pakir Apartemen Tamansari Bintaro Mansion. Hingga saat tesis ini dibuat, keberjalanan negosiasi sedang dalam tahap kesepakatan durasi kontrak dan proporsi pembagian hasil profit antara kedua perusahaan. PT Binajasa Abadikarya berharap output dari negosiasi ini adalah hasil yang memberikan profit paling optimal untuk mereka. Analisis keuangan dengan menggunakan teknik capital budgeting berdasarkan pendekatan free cash flow dari alternatif durasi kontrak dengan menggunakan parameter seperti payback period, net present value dan internal rate of return. Analisis sensitivitas dipakai untuk identifikasi pengaruh dari perubahan variabel yaitu inflasi Indonesia, tenaga kerja langsung dan volume kendaraan. Analisis scenario dipakai untuk simulasi Monte Carlo dengan tujuan identifikasi resiko net present value bernilai negative. Negotiation Checklist dipakai untuk persiapan negosiasi yang berisikan tentang mengetahui tujuan kedua pihak dalam negosiasi, titik aspirasi dan reservasi dan identifikasi alternatif terbaik dari negosiasi, situasi dan hubungan kedua pihak. Analisis keuangan menunjukkan bahwa dalam opsi 3 tahun dan di titik aspirasi, payback periodnya adalah 1,97 tahun dengan discounted payback period sebesar 2,39 tahun, net present value sebesar Rp.114.932.646,69 dan internal rate of return sebesar 19,29% dan di titik reservasi sebesar 46% payback periodnya adalah 2,39 tahun dengan discounted payback period sebesar 2,99 tahun, net present value sebesar Rp. 2.240.299,95 dan internal rate of return sebesar 11,98%. Opsi 4 tahun dan di titik aspirasi, payback periodnya adalah 1,97 tahun dengan discounted payback period sebesar 2,39 tahun, net present value sebesar Rp.281.621.282,62 dan internal rate of return sebesar 24,25% dan di titik reservasi sebesar 22% payback periodnya adalah 3,03 tahun dengan discounted payback period sebesar 3,99 tahun, net present value sebesar Rp. 846.087,95 dan internal rate of return sebesar 11,87%. Opsi 5 tahun dan di titik aspirasi, payback periodnya adalah 1,97 tahun dengan discounted payback period sebesar 2,39 tahun, net present value sebesar Rp.404.739.096,92 dan internal rate of return sebesar 25,12% dan di titik reservasi sebesar 17% payback periodnya adalah 3,21 tahun dengan discounted payback period sebesar 4,95 tahun, net present value sebesar Rp. 1.498.711,61 dan internal rate of return sebesar 11,89%. Opsi yang paling baik adalah kontrak berdurasi 5 tahun dengan rentang proporsi pembagian hasil yang menguntungkan untuk PT Binajasa Abadikarya mulai dari 17%:83% hingga 70%:30%. BATNA PT Binajasa Abadikarya adalah mencari proyek pengelolaan parkir di tempat lain dan analisis resiko menunjukkan bahwa parkir langganan bulanan dan gaji tenaga kerja langsung adalah variabel paling riskan yang bisa memengaruhi net present value. Rekomendasi untuk PT Binajasa Abadikarya adalah saat negosiasi sedang berlangsung disarankan untuk mengidentifikasi masalah yang PT KDJ Int International miliki berkaitan dengan proyek pengelolaan parkir, estimasi BATNA dan titik aspirasi dan titik reservasi dari PT KDJ Int International.