Perpustakaan Digital ITB

Sebagian besar pemilik kos Jakarta masih mengelola 5–20 kamar secara konvensional: mencatat detail penyewa di buku, menagih sewa tunai, dan mengoordinasikan perbaikan melalui percakapan WhatsApp. Pola ini terasa nyaman tetapi menimbulkan inefisiensi; pemilik menghabiskan banyak jam setiap bulan merekonsiliasi catatan yang tersebar, mengejar pembayaran terlambat dari sekitar seperlima penyewa, dan menanggung biaya pemeliharaan reaktif yang terus meningkat. Platform teknologi properti yang ada terutama melayani pengelola apartemen mewah atau pasar penyewa berskala besar sehingga kebutuhan operator kos mikro tetap kurang terjawab. Penelitian ini mengeksplorasi bagaimana pemilik informal dapat mengadopsi solusi digital melalui SmartKos sebagai contoh platform yang dirancang khusus untuk segmen ini. Metodologi mengandalkan wawancara semi-terstruktur dengan sebelas pelaku dalam ekosistem sewa kos di Jakarta (pemilik, administrator, dan penyewa) yang dikombinasikan dengan pembandingan sistematis terhadap platform sejenis. Analisis menggunakan Technology Acceptance Model untuk mengidentifikasi pendorong adopsi, dan prinsip Lean Startup untuk menstruktur siklus bangun– ukur–pelajari, yang menghasilkan Business Model Canvas untuk menjelaskan posisi SmartKos dalam lanskap PropTech Indonesia. Tiga kesulitan operasional muncul berulang dan secara agregat menguras biaya per tahun dari properti tipikal berkapasitas 15 kamar: rekaman keuangan terfragmentasi, friksi koordinasi pembayaran, serta keterbatasan visibilitas terhadap status pemeliharaan. WhatsApp menjadi kanal komunikasi utama tetapi tidak menyediakan struktur untuk mengubah percakapan sehari-hari menjadi jejak pencatatan yang dapat diaudit. Rekomendasi berfokus pada penetapan harga freemium yang selaras dengan plafon kesediaan membayar sekitar IDR 50.000 per bulan, peluncuran fitur bertahap guna menguji penerimaan perilaku sebelum perluasan fungsi, dan akuisisi pelanggan melalui iklan langsung alih-alih hanya mengandalkan rujukan antarpemilik. Implementasi diusulkan berlangsung dalam tiga tahap selama 12 bulan dan didukung kerangka analitis terintegrasi yang menegaskan bahwa konteks informal menuntut penyesuaian terhadap model penerimaan teknologi yang lazim di lingkungan formal.