Perpustakaan Digital ITB

Investasi properti residensial di Indonesia terus mengalami pertumbuhan seiring dengan urbanisasi, perluasan kawasan suburban, dan pembangunan infrastruktur berskala besar, khususnya di wilayah metropolitan Jakarta. Kawasan suburban Jakarta semakin menarik bagi investor privat dan rumah tangga karena meningkatnya permintaan hunian, pengembangan jaringan transportasi, serta peluang untuk memperoleh keuntungan melalui apresiasi harga dan pendapatan sewa. Namun demikian, penelitian akademik yang ada masih cenderung membahas investasi properti residensial secara terpisah, baik dari sisi finansial yang menekankan imbal hasil, maupun dari sisi spasial yang berfokus pada atribut lokasi. Penelitian perilaku investasi juga umumnya terbatas pada pengukuran intensi investasi secara umum, tanpa menjelaskan bagaimana intensi tersebut diwujudkan dalam preferensi lokasi yang spesifik. Kondisi ini menunjukkan adanya kesenjangan pemahaman mengenai keterkaitan antara faktor finansial, sosio- religius, dan spasial dalam pengambilan keputusan investasi properti residensial di konteks masyarakat mayoritas Muslim. Penelitian ini bertujuan untuk menjelaskan perilaku investasi properti residensial dengan mengembangkan kerangka perilaku–spasial yang terintegrasi. Theory of Planned Behavior (TPB) digunakan sebagai landasan untuk menganalisis pembentukan intensi investasi melalui sikap, norma subjektif, dan persepsi kontrol perilaku. Ekspektasi finansial terkait pertumbuhan harga dan pendapatan sewa dianalisis sebagai pembentuk sikap, karakteristik sosial dan religius lingkungan sebagai sumber norma subjektif, serta kondisi spasial seperti aksesibilitas, infrastruktur, dan perkembangan kawasan sebagai elemen persepsi kontrol perilaku. Penelitian ini mengasumsikan bahwa intensi investasi terbentuk terlebih dahulu dan selanjutnya memengaruhi preferensi lokasi, sehingga proses pengambilan keputusan dianalisis sebagai dua tahap yang berbeda namun saling berkaitan. Pendekatan metodologis yang digunakan bersifat kuantitatif dan dilakukan dalam beberapa tahap. Tahap awal melibatkan pengolahan data spasial dan pasar properti di Jakarta dan wilayah suburban sekitarnya untuk membentuk indikator empiris harga, aksesibilitas, dan karakteristik lingkungan. Selanjutnya dilakukan pengelompokan wilayah untuk mengidentifikasi profil spasial dominan yang digunakan sebagai dasar penyusunan profil lokasi dalam Discrete Choice Experiment (DCE). Data survei dari investor privat dan rumah tangga kemudian dianalisis menggunakan partial least squares structural equation modeling untuk mengestimasi model TPB dan menilai pengaruh faktor finansial, sosio-religius, dan spasial terhadap intensi investasi. Pada tahap akhir, DCE digunakan untuk menganalisis preferensi investor terhadap alternatif lokasi investasi dan mengidentifikasi trade-off antar atribut lokasi. Hasil penelitian menunjukkan bahwa perilaku investasi properti residensial merupakan proses pengambilan keputusan dua tahap. Intensi investasi dipengaruhi secara signifikan oleh ekspektasi finansial, norma sosio-religius, dan persepsi kelayakan spasial, sementara preferensi lokasi mencerminkan perbedaan evaluasi investor terhadap kombinasi atribut lokasi. Integrasi TPB dan DCE menunjukkan bahwa intensi investasi yang kuat tidak selalu menghasilkan preferensi lokasi yang seragam, sehingga menegaskan adanya heterogenitas dalam perilaku investor. Penelitian ini memberikan kontribusi akademik dengan menghubungkan teori intensi perilaku dan pemodelan preferensi lokasi berbasis data empiris dalam konteks investasi properti residensial. Selain itu, penelitian ini menegaskan pentingnya dimensi sosio-religius dalam memahami perilaku investasi di kawasan urban dan suburban Indonesia. Secara praktis, temuan penelitian ini dapat digunakan oleh pembuat kebijakan, pengembang, dan lembaga keuangan untuk merancang strategi pengembangan dan produk investasi yang lebih selaras dengan karakteristik pasar dan nilai sosial budaya di wilayah suburban Jakarta.