Perpustakaan Digital ITB

Keterbatasan pendanaan infrastruktur, mendorong pemerintah lokal untuk mengeksplorasi sumber dana alternatif. Value capture menjadi salah satu skema alternatif untuk menangkap manfaat ekonomi dari layanan dan infrastruktur publik, salah satunya Bus Rapid Transit, alternatif layanan transportasi publik yang costeffective. Namun ketidakpermanenan yang dimiliki sistem BRT, terutama jika dibandingkan dengan transportasi publik berbasis rel, menjadi faktor yang mendorong beberapa peneliti mempertanyakan manfaat aksesibilitasnya, khususnya dalam mendorong timbulnya added value pada properti. Penelitian ini dimaksudkan untuk mengidentifikasi efek penyediaan layanan BRT pada peningkatan nilai properti di koridor layanannya, sebagai dasar valuasi potensi value capture dari investasi BRT. Kota Semarang dan BRT Trans Semarang menjadi studi kasus dalam penelitian ini, dimana added value dari layanan BRT Trans Semarang diidentifikasi dari data transaksi properti tahun 2012-2017 di 141 wilayah kelurahan yang dilintasi BRT Trans Semarang Koridor 1-8 (dari 177 wilayah kelurahan di Kota Semarang). Wilayah kelurahan di sepanjang Koridor 1-6 Trans Semarang menjadi unit treatment yang diamati perubahan nilai propertinya, dan wilayah di sepanjang Koridor 7 dan Koridor 8 BRT Trans Semarang (dibuka tahun 2018 dan 2020) menjadi unit pembanding atau kontrol dalam analisis. Teknik analisis Difference-in-Differences digunakan dalam penelitian ini untuk mengidentifikasi dampak/efek rata-rata dari pembukaan koridor layanan BRT pada nilai properti, dengan mengontrol unobserved factor yang mungkin bervariasi setiap tahunnya dan karakteristik antara unit treatment dan unit pembanding yang membentuk nilai properti sebelum adanya layanan BRT dari peningkatan nilai properti setiap tahunnya, sehingga efek perlakuan yang teridentifikasi memang mencerminkan efek yang diperoleh dari pembukaan maupun penambahan koridor layanan BRT Trans Semarang. Atribut struktural, lokasi properti, kondisi sosialekonomi dan fisik lingkungan dari lokasi properti yang diekspektasikan mempengaruhi nilai transaksi properti digunakan sebagai variabel kontrol dalam analisis DiD. Hasil penelitian menunjukkan adanya distribusi dan heterogenitas efek atau dampak dari penyediaan BRT secara spasial dan temporal antar wilayah kelurahan yangii dilintasi oleh BRT Trans Semarang pada periode 2012-2017. Secara agregat tidak ditemukan adanya efek peningkatan nilai properti di wilayah kelurahan sepanjang koridor 1-6 BRT Trans Semarang pada periode tahun 2012-2017. Nilai tambah dari penyediaan layanan BRT Trans Semarang teridentifikasi di 6 wilayah kelurahan di zona urban fringe Kota Semarang yang memperoleh layanan BRT saat pembukaan Koridor 4 Trans Semarang. Nilai properti di wilayah kelurahan tersebut diestimasikan rata-rata 30,75% lebih tinggi dibandingkan jika tidak terdapat layanan BRT Trans Semarang. Dilihat dari sisi temporal, dampak apresiasi nilai properti tersebut ditemukan pada 1-2 tahun setelah pembukaan Koridor 4 Trans Semarang. Hasil penelitian ini juga menunjukkan dominasi efek yang tidak signifikan dan efek negatif pada nilai properti dari penyediaan layanan BRT Trans Semarang. Efek negatif pada apresiasi nilai properti dengan rate yang tinggi ditemukan di zona periphery dari wilayah penelitian, dan efek yang tidak signifikan lebih banyak ditemukan di zona central core wilayah penelitian. Hasil penelitian memberikan eviden mengenai potensi penerimaan kembali dari peningkatan nilai properti yang ditimbulkan dari investasi transportasi publik, sebagai alternatif pembiayaan transportasi publik. Melihat hasil dalam penelitian ini, aplikasi skema Land Value Capture perlu memperhatikan distribusi spasial dan temporal dari efek apresiasi nilai properti akibat layanan BRT, khususnya bagi Kota Semarang sebagai objek analisis dalam penelitian ini.