Perpustakaan Digital ITB

Beroperasinya Gerbang Tol Pamulihan pada Jalan Tol Cisumdawu sejak awal 2022 mengubah aksesibilitas Kecamatan Pamulihan dan Tanjungsari, dua kecamatan agraris peri-urban yang sebelumnya relatif terisolasi dari Kota Bandung, hal ini berpotensi mendorong kapitalisasi nilai lahan, meskipun kajian mengenai hal ini pada konteks peri-urban Indonesia masih terbatas. Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi perubahan harga lahan residensial di sekitar Gerbang Tol Pamulihan melalui tiga sasaran, yaitu mengidentifikasi faktor yang memengaruhi harga lahan, pola persebarannya, dan model harga lahannya, pada radius dua kilometer yang mencakup lima desa dengan seratus responden. Penelitian menggunakan analisis konten dari lima penelitian terdahulu untuk menyintesis variabel, analisis spasial dengan Inverse Distance Weighting untuk memetakan pola persebaran harga lahan dari tahun 2017 sampai 2026, serta regresi linear berganda dengan Ordinary Least Square mengikuti kerangka Hedonic Pricing Model untuk membentuk model harga lahan. Hasil analisis konten menyaring enam belas variabel yang melalui backward elimination menghasilkan enam variabel signifikan pada taraf kepercayaan 95 persen, yaitu bentuk lahan, lebar jalan depan lahan, luas bangunan, jarak ke gerbang tol, jarak ke SMA terdekat, dan jarak ke jalan nasional. Rata-rata harga lahan naik 130,2 persen dari tahun 2017 ke 2026, dengan model regresi yang memenuhi seluruh uji asumsi klasik dan menghasilkan Adjusted R Square sebesar 0,627. Temuan menarik adalah jarak ke gerbang tol berpengaruh positif terhadap harga lahan, menunjukkan donut effect, karena lahan yang terlalu dekat titik akses tol menghadapi eksternalitas negatif berupa kebisingan dan kemacetan. Variabel aksesibilitas jalan, baik lebar jalan depan lahan maupun jarak ke jalan nasional, terbukti lebih dominan dibandingkan kedekatan langsung dengan gerbang tol, sehingga hasil penelitian ini dapat menjadi dasar empiris bagi Pemerintah Kabupaten Sumedang dalam menentukan arahan zonasi kepadatan permukiman di kawasan sekitar Gerbang Tol Pamulihan.