Perpustakaan Digital ITB

TOD (Transit Oriented Development) merupakan konsep perencanaan terpadu transportasi dengan tata guna lahan, dimana pada umumnya berpusat di suatu titik transit. Area simpul transit merupakan tempat yang memungkinkan pengguna transportasi untuk dapat berpindah secara spasial dengan mudah ke area lainnya, disertai pula dengan kemudahan untuk melakukan pergantian antar moda. Hal tersebut menunjukkan bahwa area simpul transit memiliki tingkat aksesibilitas eksternal yang baik. Fungsi guna lahan untuk area sekitar area simpul transit, umumnya memiliki beragam jenis tata guna lahan dengan tingkat densitas menengah sampai padat. Oleh karena itu, dalam kawasan TOD, di perlukan suatu perencanaan jaringan dan fasilitas transportasi untuk meningkatkan aksesibilitas internal berupa area khusus pejalan kaki dan lajur khusus sepeda. Hal ini selaras dengan konsep desain TOD yang berfokus pada desain berkesinambungan yang ramah lingkungan. Secara teknis, TOD menggambarkan suatu inter-relasi yang kuat antara aksesibilitas dengan tata guna lahan yang beragam, sehingga penelitian ini akan menilai TOD berdasarkan tiga faktor, yaitu aksesibilitas eksternal, aksesibilitas internal dan guna lahan. TOD dibangun dengan tujuan untuk memaksimalkan kemanfaatan ruang dengan beragam tata guna lahan serta meningkatkan kualitas kehidupan (lifability) dimana tersedia infrastruktur yang holistik untuk melakukan pemenuhan berbagai aktivitas pada suatu area transit serta terbentuknya area ruang terbuka (open space) yang lebih luas. Dengan pengaplikasian TOD, akan dapat meminimalkan pergerakan orang dikarenakan semua aktivitas dapat dipenuhi pada suatu simpul transit. Secara empirik sangat jarang ditemui suatu kawasan yang di desain sesuai dengan parameter kriteria ideal TOD. Hal ini dikarenakan, konsep TOD lahir setelah banyak lokasi transit terbentuk secara evolutif, sehingga tidak ada satupun kawasan yang benar-benar sesuai dengan aspek teknis TOD secara teoritis. Merujuk pada tujuan serta manfaat TOD, diperlukan suatu proses pengklasifikasian untuk menilai tingkat pemenuhan suatu kawasan menjadi TOD ideal. Beberapa penelitian sebelumnya, melakukan klasifikasi TOD dengan tipologi, yang merupakan sistem pengelompokan secara sistematis, akan tetapi memiliki kelemahan karena belum dapat mengukur secara kuantitatif sehingga tidak dapat mengetahui output (keluarannya). Menjadi suatu hal yang penting untuk melakukan penilaian secara kuantitatif agar dapat mengoptimalkan perencanaan suatu kawasan TOD menjadi TOD ideal, serta untuk mengetahui dampak serta peluang yang ditimbulkannya. Dalam penelitian ini, dikembangkan suatu sistem pengukuran TOD dengan metoda indeks, yang dapat menganalisis secara kuantitatif berbagai kriteria yang berbeda dalam suatu unit tunggal. Perhitungan bobot untuk perhitungan indeks dilakukan dengan metoda AHP (Analytical Hierarchy Process) dikarenakan dapat mengukur permasalahan kompleks secara kualitatif dan kuantitatif dengan menggunakan perbandingan berpasangan. Terciptanya tingkat pemenuhan suatu kawasan yang dinilai berdasarkan kriteria TOD, akan menghasilkan output berupa terbukanya suatu peluang pemanfaatan (value creation). Value creation merupakan fenomena guna mendapatkan kenaikan harga atau nilai lebih dari suatu kondisi sehingga lebih berdaya guna. Value creation yang paling terlihat adalah dari peningkatan harga lahan ataupun harga sewa lahan. Menjadi suatu yang cukup sulit untuk menghitung value creation dari suatu lahan yang berdekatan tetapi memiliki jumlah lantai yang berbeda. Sehingga value creation pada penelitian ini dihitung berdasarkan penambahan nilai total aset yang terbangun di suatu area TOD, bukan hanya dari perubahan nilai lahan atau nilai sewa saja. Hipotesis penelitian ini, mengetengahkan kajian antara indeks TOD yang menunjukkan tingkat pemenuhan TOD di suatu kawasan terhadap value creation. Serta hipotesis kedua, terdapat korelasi antara komponen pembentuk indeks, yaitu aksesibilitas internal terhadap value creation. Lokasi penelitian dilakukan di salah satu kota metropolitan di Indonesia, yaitu Jakarta dengan enam lokasi penelitian yaitu kawasan yaitu Lebak Bulus, Dukuh Atas, Kelapa Gading, Pasar Senen, Tanah Abang dan Manggarai. Responden penelitian diperoleh sebanyak 407 responden, dimana sebelumnya diperoleh 23 responden berbeda untuk pilot survey. Hasil penelitian pada beberapa kawasan TOD dengan radius yang sama, menunjukkan suatu hubungan positif antara indeks TOD terhadap value creation. Semakin besar pemenuhan kriteria TOD ideal (makin tinggi indeks TOD) terpenuhi, maka akan semakin besar value creation yang terbentuk. Korelasi yang terbentuk berupa korelasi eksponensial. Penilaian terhadap sala satu komponen pembentuk indeks, yaitu aksesibilitas internal menunjukkan bahwa aksesibilitas internal ternyata memiliki pengaruh terbesar terhadap nilai value creation yang terbentuk di dalam kawasan TOD, dimana nilai koefisien determinasi aksesibilitas internal lebih tinggi daripada aksesibilitas eksternal ataupun indeks TOD terhadap value creation.