Perpustakaan Digital ITB

Permasalahan backlog perumahan merupakan isu struktural yang hingga saat ini masih menjadi tantangan utama pembangunan perkotaan di Indonesia, khususnya di kota-kota besar seperti Kota Bandung. Backlog perumahan tidak hanya mencerminkan ketidakseimbangan antara jumlah rumah dan jumlah keluarga, tetapi juga menggambarkan keterbatasan akses masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) terhadap hunian yang layak, terjangkau, dan berlokasi sesuai dengan kebutuhan aktivitas ekonomi. Berbagai kebijakan perumahan telah dilaksanakan oleh pemerintah, terutama melalui program Kredit Pemilikan Rumah Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (KPR FLPP). Namun, efektivitas kebijakan tersebut dalam menurunkan backlog perumahan MBR secara berkelanjutan masih dipertanyakan, terutama ketika dihadapkan pada dinamika harga lahan, keterbatasan pasokan rumah, serta kondisi sosial-ekonomi rumah tangga MBR. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis dinamika backlog perumahan MBR di Kota Bandung serta mengevaluasi efektivitas berbagai skenario kebijakan perumahan melalui pendekatan sistem dinamik. Secara khusus, penelitian ini bertujuan untuk: (1) mengidentifikasi mekanisme struktural yang membentuk backlog perumahan MBR; (2) menganalisis pengaruh kebijakan sisi permintaan, sisi penawaran, sosial-ekonomi, serta kebijakan lahan dan lokasi hunian terhadap dinamika backlog; dan (3) merumuskan kombinasi kebijakan yang paling efektif dalam menurunkan backlog perumahan MBR dalam jangka panjang. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah pemodelan sistem dinamik dengan membangun Causal Loop Diagram (CLD) dan stock and flow diagram (SFD). Model dikembangkan melalui beberapa submodel utama, yaitu submodel populasi dan keluarga MBR, submodel segmentasi MBR dan preferensi hunian, submodel keterjangkauan dan kas keluarga MBR, submodel kas developer dan penyediaan rumah, serta submodel harga dan ketersediaan lahan. Model disimulasikan untuk periode jangka panjang guna menangkap perilaku dinamis sistem perumahan serta dampak tertunda dari kebijakan. Skenario kebijakan yang dianalisis meliputi skenario dasar (Business as Usual/BAU), skenario kebijakan sisi3 permintaan, skenario sosial-ekonomi, skenario sisi penawaran, skenario kebijakan lahan dan lokasi hunian, serta skenario kebijakan gabungan. Hasil simulasi menunjukkan bahwa pada skenario BAU, backlog perumahan MBR di Kota Bandung cenderung menurun secara lambat namun tetap bertahan pada tingkat yang tinggi dalam jangka panjang. Skenario kebijakan sisi permintaan dan sosial-ekonomi memberikan dampak positif terhadap penurunan backlog, namun bersifat terbatas dan tidak berkelanjutan apabila tidak diimbangi dengan peningkatan kapasitas penyediaan rumah dan pengendalian faktor lahan. Skenario sisi penawaran menunjukkan kemampuan menurunkan backlog dalam jangka menengah, tetapi berpotensi menimbulkan efek balik dalam jangka panjang akibat tekanan harga dan keterbatasan lahan. Sementara itu, skenario kebijakan lahan dan lokasi hunian memberikan dampak paling konsisten dalam menurunkan backlog secara jangka panjang melalui peningkatan akses lahan yang layak dan terjangkau bagi MBR. Skenario kebijakan gabungan menunjukkan hasil paling optimal, dengan penurunan backlog yang signifikan dan relatif stabil hingga akhir periode simulasi. Kebaruan penelitian ini terletak pada pengembangan model sistem dinamik backlog perumahan MBR yang tidak hanya berfokus pada kepemilikan rumah melalui skema subsidi, tetapi juga memasukkan pilihan hunian alternatif berupa bangun mandiri dan sewa, serta mempertimbangkan aspek lokasi dan biaya transportasi sebagai bagian dari keterjangkauan hunian. Selain itu, penelitian ini menekankan pentingnya interaksi lintas kebijakan dan mengungkap bahwa kebijakan perumahan yang berdiri sendiri cenderung menghasilkan dampak yang tidak berkelanjutan. Secara teoretis, penelitian ini memberikan kontribusi pada pengembangan kajian perumahan perkotaan berbasis sistem dinamik dengan menegaskan bahwa backlog perumahan merupakan fenomena sistemik yang dipengaruhi oleh interaksi kompleks antara faktor sosial, ekonomi, kelembagaan, dan spasial. Secara praktis, hasil penelitian ini dapat menjadi bahan pertimbangan bagi pemerintah pusat dan daerah dalam merumuskan kebijakan perumahan yang lebih terintegrasi, adaptif, dan berorientasi jangka panjang guna menurunkan backlog perumahan MBR secara berkelanjutan.