Perpustakaan Digital ITB

Kawasan inti Transit Oriented Development Lebak Bulus di Jakarta Selatan memperlihatkan paradoks pemanfaatan ruang. Lokasi yang telah terlayani Moda Raya Terpadu, TransJakarta, dan akses jalan tol justru masih didominasi perumahan dinas Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dengan intensitas rendah, sementara harga hunian vertikal di sekitarnya mencapai Rp19 sampai Rp28 juta per meter persegi. Nilai lahan pada inti kawasan transit tidak lagi sesuai dengan pemanfaatan eksistingnya. Studi ini menata ulang aset negara seluas 5,8 hektare melalui intensifikasi ruang yang menyisakan lahan untuk menyediakan hunian vertikal terjangkau bagi 63 keluarga penyewa, 18 squatters, dan 159 keluarga aparatur sipil negara, tanpa pembebasan lahan dan tanpa menghilangkan hak tinggal mereka. Kebaruan studi terletak pada penerapan internalisasi kenaikan nilai lahan (land value capture) untuk peremajaan rumah dinas berstatus Barang Milik Negara dengan pola kepemilikan majemuk di kawasan transit, berbeda dengan peremajaan kolektif yang umumnya dibahas pada lahan privat bernilai tinggi. Studi bertujuan merancang ulang penggunaan lahan kawasan perumahan PUPR agar sesuai dengan nilai lahannya melalui konsolidasi lahan sesuai prinsip perancangan kawasan berorientasi transit. Pendekatan bersifat deskriptif deduktif dengan desain metode campuran convergent parallel serta metode perancangan fragmental. Data primer dihimpun melalui observasi lapangan dan wawancara semi terstruktur terhadap empat narasumber, sedangkan data sekunder berasal dari dokumen tata ruang, citra satelit bangunan, serta data kependudukan dan kepemilikan lahan. Analisis dilaksanakan berjenjang, mencakup identifikasi kondisi kawasan, perhitungan konsolidasi lahan melalui dua pendekatan, simulasi kelayakan finansial melalui arus kas terdiskonto selama 42 tahun, serta penerjemahan delapan elemen perancangan kota menjadi rancangan kawasan. Hasil identifikasi menunjukkan dominasi Barang Milik Negara sebesar 68,2 persen sehingga konsolidasi berlangsung dengan akuisisi minimum. Konsolidasi lahan menghasilkan kebutuhan 344 unit hunian yang mengakomodasi seluruh kelompok penghuni. Sebanyak 97,30 persen pemilik perorangan berstatus surplus sehingga apartemennya bersifat swadana dan tidak menambah beban pinjaman pemerintah.iv Uji kelayakan finansial pada tingkat diskonto 18 persen menghasilkan nilai bersih sekarang positif, yaitu Rp45,50 miliar tanpa pinjaman dan Rp66,45 miliar pada rasio pinjaman 80 persen, dengan rasio penutupan layanan utang di atas satu sejak tahun pertama dan pelunasan pinjaman pada tahun 2043. Pada aspek kelembagaan, struktur dua badan berupa Badan Layanan Umum untuk hunian sewa milik negara dan perseroan terbatas khusus untuk kawasan komersial dinilai paling seimbang, sedangkan rancangan kawasan mencapai Koefisien Lantai Bangunan 6,60 hingga 9,90 dengan fungsi campuran serta jaringan pejalan kaki dan ruang terbuka menerus menuju simpul transit.