Perpustakaan Digital ITB

Koridor Jl. Puri Indah Raya, Kecamatan Kembangan, Jakarta Barat ditetapkan dalam RDTR Provinsi DKI Jakarta (Pergub No. 31 Tahun 2022) sebagai kawasan perumahan kepadatan tinggi dan sangat tinggi (sub-zona R-1 dan R-2). Namun, dinamika sosial-ekonomi perkotaan yang pesat mendorong pergeseran fungsi lahan yang signifikan, di mana kawasan yang semestinya didominasi hunian kini banyak ditempati kegiatan perdagangan dan jasa seperti kafe, restoran, klinik, kantor, dan ruko. Kesenjangan ini sejalan dengan teori location and land use Alonso (1964) yang menyatakan bahwa lahan perkotaan cenderung beradaptasi menuju fungsi dengan kemampuan membayar sewa tertinggi. Penelitian ini bertujuan menganalisis ketidaksesuaian zonasi di RDTR dengan penggunaan lahan eksisting, sekaligus mengkaji nilai lahan menggunakan Market Approach sebagai dasar penilaian arah perubahan fungsi kawasan. Metode yang digunakan meliputi analisis spasial overlay dengan ArcGIS, identifikasi transformasi fungsi bangunan, analisis pola aktivitas dan volume lalu lintas, serta penilaian nilai tanah melalui Market Approach dengan perbandingan subject property dan tiga comparable properties yang dilengkapi sequential adjustment berdasarkan karakteristik lahan, lingkungan, prospek pasar, dan harga penawaran. Data harga lahan turut diekstrapolasi hingga tahun 2026 untuk mengukur tren perubahan nilai lahan secara kuantitatif. Hasil analisis menunjukkan ketidaksesuaian nyata antara RDTR dan kondisi eksisting, di mana sebagian besar kegiatan yang berkembang merupakan perdagangan dan jasa yang tidak sesuai peruntukan perumahan. Penilaian Market Approach mengindikasikan nilai lahan telah melampaui kisaran harga pasar permukiman, mencerminkan tekanan mekanisme pasar yang kuat ke arah fungsi komersial, yang diperparah oleh celah regulasi dan lemahnya sanksi pengendalian tata ruang. Berdasarkan temuan ini, penelitian merekomendasikan penyesuaian zonasi menjadi zona perdagangan dan jasa atau mixed-use, disertai penyesuaian intensitas pemanfaatan ruang (KDB, KLB, KDH) yang proporsional guna mendukung pembangunan kawasan secara terencana dan berkelanjutan.