Perpustakaan Digital ITB

Setelah Indonesia dilanda pandemi pada tahun 2020, perekonomian Indonesia berhasil pulih pada tahun 2021. Namun, industri properti di Indonesia mengalami dampak negatif akibat kenaikan suku bunga. Suku bunga yang meningkat berarti orang akan mendapatkan biaya yang lebih tinggi jika mereka ingin meminjam uang untuk membeli properti. Apalagi, masyarakat menjadi semakin ragu untuk membeli atau berinvestasi di properti karena insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) berakhir pada September 2022. Namun, PT Pakuwon Jati Tbk. (PWON) tampaknya tidak terlalu terpengaruh karena PWON memiliki pendapatan berulang dan pendapatan tidak berulang sebagai sumber pendapatannya. Pendapatan berulang berasal dari sewa ruangan, pelayanan apartment, hotel, dll. Pendapatan tidak berulang berasal dari penjualan kondominium dan perkantoran serta penjualan tanah dan bangunan. Semakin kurangnya pembatasan mobilitas masyarakat untuk melakukan aktivitas di luar rumah dan pertumbuhan PDB yang disebabkan oleh konsumsi rumah tangga menunjukkan bahwa pendapatan berulang PWON kurang terkena dampak negatif dari kenaikan tingkat inflasi. Menimbang hal tersebut, sudah waktunya untuk mengevaluasi kembali harga saham PWON apakah sudah terlalu tinggi atau rendah. Penelitian ini menggunakan data sekunder dari laporan tahunan PWON 2015 hingga 2021, paparan publik PWON, dan berita-berita yang relevan dengan PWON dan industri properti. Penelitian ini menggunakan penilaian absolut (Discounted Cash Flow) dan penilaian relatif (EV/EBITDA dan PE Ratio) untuk mendapatkan nilai intrinsik PWON. Beberapa asumsi untuk model financial dibuat dengan mempertimbangkan analisis eksternal dan internal. Analisis eksternal terdiri dari kondisi ekonomi makro, analisis PESTEL, dan Porter’s Five Force. Analisis internal terdiri dari analisis rasio keuangan dan tata kelola perusahaan. Dalam analisis rasio keuangan, penelitian ini menganalisis rasio likuiditas, rasio aktivitas, rasio solvabilitas, dan rasio profitabilitas. Analisis rasio keuangan dilakukan dengan menggabungkan analisis cross-sectional dan analisis time-series. Dalam analisis cross-sectional, penelitian ini membandingkan rasio-rasio dari PWON dengan beberapa perusahaan lain yang memiliki kapitalisasi pasar yang mirip dengan PWON. Dalam analisis time-series, penelitian ini menganalisis tren dari masing-masing rasio dari tahun 2018 hingga 2021. Setelah itu, beberapa asumsi tersebut digunakan untuk memproyeksikan arus kas PWON ke perusahaan selama lima tahun. Terakhir, penelitian ini juga melakukan analisis sensitivitas untuk menguji model finansial yang dibuat dengan melakukan perubahan pada beberapa asumsi yang digunakan. Beberapa variabel yang dipilih adalah perubahan tingkat pertumbuhan tak terbatas, perubahan rata-rata tertimbang biaya modal dan harga pokok penjualan. Nilai intrinsik PWON diperoleh dengan menggunakan metode blended valuation. Penulis memberi bobot pada berbagai model penilaian yang digunakan. Dari metode tersebut, nilai intrinsik PWON adalah Rp 444 / lembar. Analisis sensitivitas menunjukkan bahwa nilai intrinsik PWON lebih sensitif terhadap perubahan WACC daripada perubahan tingkat pertumbuhan tak terbatas dan harga pokok penjualan karena dapat membuat perbedaan besar antara harga saat ini dan estimasi nilai intrinsik. Karena margin of safety yang bernilai negatif, hal ini tidak menguntungkan bagi investor baru yang mencari keuntungan dari margin modal. Investor baru dapat mencari perusahaan-perusahaan lain untuk diinvestasikan yang di mana perusahaan-perusahaan tersebut akan mendapatkan keuntungan dengan meningkatnya suku bunga dan meningkatnya tingkat inflasi di Indonesia.