Perpustakaan Digital ITB

Pemeliharaan HVAC yang efektif penting bagi kualitas layanan gedung, namun banyak pengelola fasilitas di Indonesia masih bergantung pada kontrak vendor berinterval tetap yang tidak mencerminkan kondisi peralatan yang sebenarnya. Penelitian ini mengkaji pemeliharaan HVAC di Bangunan X, gedung perkantoran di Jakarta yang dikelola oleh PT XYZ, di mana interval pemeliharaan preventif tetap enam bulan sesuai kontrak vendor disertai kerusakan berulang dan komplain penghuni. Tujuannya adalah mengevaluasi kinerja pemeliharaan yang berjalan saat ini dan merancang jadwal pemeliharaan berbasis keandalan dari data kegagalan historis. Dengan desain studi kasus tunggal yang bersifat deskriptif-kuantitatif, penelitian ini menganalisis 71 kejadian kegagalan yang tercatat selama delapan bulan dari Oktober 2025 sampai Mei 2026, ketika gedung beroperasi 12 jam sehari dengan total sekitar 2.904 jam operasi. Untuk tiap grup, penelitian menghitung Mean Time Between Failures (MTBF), Mean Time To Repair (MTTR), dan availability, lalu menetapkan interval usulan sebesar MTBF tiap grup. Hasilnya menunjukkan bahwa interval enam bulan yang berlaku jauh lebih panjang daripada yang bisa ditanggung peralatan, karena setiap grup rusak beberapa kali sebelum kunjungan vendor terjadwal tiba, sehingga pada praktiknya gedung berjalan hampir sepenuhnya dengan perbaikan korektif. Availability tiap grup tetap di atas tingkat layanan 95 persen, yaitu antara 99,75 dan 99,99 persen, tetapi angka ini menyesatkan karena tetap tinggi hanya melalui perbaikan yang cepat, bukan karena keandalan peralatan. Jadwal yang diusulkan mengganti dua kunjungan vendor per tahun dengan kunjungan singkat khusus area setiap tahun, pada interval dari satu minggu untuk area yang paling sering bermasalah sampai enam belas minggu untuk area yang paling jarang bermasalah, menyervis tiap area sebelum kegagalannya diperkirakan terjadi secara statistik. Hal ini diharapkan mengurangi seberapa sering peralatan rusak, sekaligus komplain dan beban kerja korektif yang muncul dari setiap kegagalan, sambil menjaga availability tetap di atas tingkat layanan yang disyaratkan dan memberi perusahaan dasar berbasis data untuk menegosiasikan ulang kontrak vendor. Kata kunci pemeliharaan preventif, keandalan, MTBF, MTTR, HVAC