Perpustakaan Digital ITB

Pembangunan wilayah yang dilakukan secara terencana melalui kebijakan pemanfaatan ruang memegang peranan penting dalam mendorong pertumbuhan ekonomi, memperkuat konektivitas, serta meningkatkan kualitas hidup masyarakat. Dalam konteks tersebut, rencana tata ruang menjadi instrumen strategis yang tidak hanya mengarahkan pemanfaatan lahan secara berkelanjutan, tetapi juga berkontribusi terhadap terbentuknya nilai ekonomi wilayah. Kebijakan ruang seperti perubahan zonasi, pengembangan infrastruktur, atau penetapan kawasan strategis sering kali memicu peningkatan nilai lahan di lokasi-lokasi tertentu. Kenaikan nilai lahan yang dipicu oleh intervensi publik ini dapat dimanfaatkan melalui pendekatan Land Value Capture (LVC), yaitu suatu mekanisme untuk menangkap sebagian nilai tambah ekonomi yang timbul akibat pembangunan yang direncanakan oleh pemerintah. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis potensi penerapan LVC di Kabupaten Lebak, Provinsi Banten, sebagai strategi pembiayaan pembangunan alternatif. Kabupaten Lebak menjadi relevan untuk dianalisis karena terdapat potensi nilai lahan yang belum dimaksimalkan untuk ditangkap oleh Pemerintah Daerah. Selain itu terdapat Proyek Strategis Nasional (PSN) seperti Jalan Tol Serang–Panimbang yang menjadi salah satu potensi wilayah Kabupaten Lebak. Penelitian ini menggunakan metode Analytic Hierarchy Process (AHP) untuk menilai potensi lima instrumen LVC, yaitu Strategic Land Management, Developer Obligations, Infrastructure Levy, Charges for Development Rights, dan Land Readjustment. Penilaian dilakukan dengan expert judgement dari instansi pemerintah daerah yang memiliki kewenangan teknis terhadap perencanaan wilayah, pembiayaan, serta pengelolaan aset. Selain itu, dilakukan pula uji konsistensi dengan perangkat lunak Expert Choice untuk memastikan validitas penilaian. Uji konsistensi penilaian menunjukkan bahwa seluruh nilai inconsistency berada di bawah 0,1, yang berarti validitas penilaian para pakar sangat tinggi. Hal ini memperkuat hasil analisis sebagai dasar kebijakan. Selanjutnya, hasil analisis GWR mengindikasikan bahwa perencanaan tata ruang di Kabupaten Lebak memiliki pengaruh positif terhadap perubahan nilai lahan, meskipun dengan pengaruh yang masih terbatas. Nilai Local R² di seluruh kecamatan berada di bawah 0,3, menandakan bahwa kebijakan tata ruang memiliki pengaruh namun belum sepenuhnya optimal dalam menciptakan nilai tambah ekonomi secara spasial. Hasil penelitian menunjukkan bahwa instrumen Strategic Land Management merupakan instrumen dengan potensi tertinggi dan paling konsisten diterapkan pada sebagian besar kecamatan di Kabupaten Lebak. Pemerintah daerah dapat mengelola aset tanah secara proaktif untuk memperoleh nilai tambah dari kenaikan nilai lahan dan memanfaatkannya sebagai sumber pembiayaan pembangunan. Di sisi lain, Developer Obligations juga menunjukkan potensi tinggi, khususnya di wilayah dengan intensitas pembangunan yang tinggi dan kedekatan dengan pusat pertumbuhan. Instrumen ini dinilai efektif untuk mendorong kontribusi pihak swasta dalam penyediaan fasilitas publik sebagai kompensasi atas keuntungan dari pengembangan lahan. Sementara itu, tiga instrumen lainnya yaitu Infrastructure Levy, Charges for Development Rights, dan Land Readjustment, menunjukkan potensi yang rendah dan tidak merata.