Perpustakaan Digital ITB

Pengembangan lahan perumahan di Jabodetabek yang sangat masif serta harga properti yang tidak wajar mengindikasikan pasar yang tidak kompetitif. Preseden membuktikan adanya kondisi pasar properti yang oligopolistik serta penguasaan lahan oleh sebagian kecil pengembang. Fakta diperkuat oleh adanya jaringan yang terbentuk dari para pengembang. Hal tersebut tentu sangat merugikan publik. Melalui pendekatan kajian pengembangan lahan secara institusional, struktur pasar serta teori persaingan usaha akan dijelaskan mengenai analisis jaringan sosial yang terbentuk di antara para pengembang perumahan skala besar. Penelitian dilakukan secara deskriptif kuantitatif dan kualitatif dengan metode analisis konten, spasial dan jaringan sosial. Sebagian besar data penelitian adalah sekunder, terdapat pula wawancara terhadap beberapa aktor pengembang. Hasilnya ditemukan 123 proyek perumahan tapak dan 45 apartemen skala besar yang dikembangkan oleh 86 dan 38 pengembang berbeda. Studi ini menunjukkan bahwa penguasaan lahan perumahan telah menuju ke arah yang lebih kompetitif dengan tipe pasar persaingan monopolistik. Melalui identifikasi hubungan rangkap jabatan, kepemilikan sahan, konsorsium dan kekerabatan, terdapat jaringan pengembang perumahan skala besar yang terbentuk baik secara langsung maupun tidak langsung. Jaringan yang terbentuk tersebut menciptakan struktur penguasaan lahan yang bersifat semi-oligopolistis. PT Intiland Development dan PT Jababeka menjadi aktor sentral pada jaringan pengembang perumahan tapak sedangkan pada apartemen adalah PT Ciputra Property. Terjadinya fenomena jaringan ini diindikasikan oleh regulasi yang belum kuat serta peran KPPU yang lemah, disisi lain kebijakan mengenai tata ruang dan persaingan usaha belum terintegrasi.