Perpustakaan Digital ITB

Industri Hospitality di Bali mengalami pertumbuhan yang signifikan pasca Covid 19, dengan jumlah kedatangan wisatawan domestik maupun manca negara yang telah melampaui level sebelum pandemi pada tahun 2024. Pertumbuhan ini menciptakan peluang besar bagi perusahaan manajemen hotel seperti Mahaprana Experience, sebuah operator non-branded yang mengelola Hotel di Bali. Namun, saat ini perusahaan hanya menerapkan satu struktur management fee flat rate di seluruh portofolio propertinya, berupa persentase tetap dari gross revenue tanpa memperhatikan ukuran, lokasi, maupun kinerja properti. Pendekatan yang uniform ini menciptakan konflik kepentingan antara operator dan pemilik properti, sebuah masalah yang telah dijelaskan secara mendalam dalam Agency Theory, di mana insentif operator untuk memaksimalkan revenue tidak selalu sejalan dengan prioritas pemilik untuk memaksimalkan profit bersih. Kesenjangan ini menjadi semakin mendesak karena Mahaprana Experience menerima semakin banyak permintaan dari guesthouse kecil dan villa tunggal yang karakteristik finansialnya sangat berbeda dari properti resort besar yang dikelolanya, sehingga menimbulkan pertanyaan apakah satu struktur fee dapat tetap adil dan layak secara finansial di seluruh portofolio yang beragam tersebut. Penelitian ini menjawab kesenjangan tersebut dengan mengajukan pertanyaan bagaimana struktur management fee hotel dapat diformulasikan ulang agar merefleksikan perbedaan karakteristik properti, lokasi, dan permintaan pasar, serta bagaimana komponen insentif berbasis kinerja dapat dirancang untuk menyelaraskan kepentingan operator dan pemilik. Penelitian ini berasumsi bahwa kinerja finansial dan struktur biaya bervariasi secara sistematis antar zona geografis di Bali akibat perbedaan ekonomi regional dan banyaknya kegiatan pariwisata regional yang mendasarinya, dan bahwa variasi ini, setelah diukur secara objektif, dapat menjadi dasar bagi model fee bertingkat yang lebih dapat diterima oleh para pemangku kepentingan dibanding praktik flat rate yang berlaku saat ini. Untuk menjawab pertanyaan tersebut, penelitian ini menggunakan desain mixed method sequential explanatory, menggabungkan tahap analisis kuantitatif dengan tahap validasi kualitatif. Tahap kuantitatif dimulai dengan mengklasifikasikan sembilan kabupaten dan kota di Bali menjadi tiga zona ekonomi menggunakan data Produk Domestik Regional Bruto sektor akomodasi, menerapkan regresi log-log untuk mengidentifikasi variabel penjelas paling signifikan, normalisasi Min-Max untuk menyamakan skala, hierarchical clustering untuk mengelompokkan kabupaten berdasarkan composite score, dan uji Kruskal-Wallis untuk memastikan bahwa zona yang terbentuk berbeda secara signifikan. Data Summary Operating Statement historis dari sembilan properti selama sepuluh kuartal, dengan format sesuai Uniform System of Accounts for the Lodging Industry, kemudian dianalisis menggunakan regresi linear untuk memisahkan komponen fixed cost dan variable cost pada setiap kategori biaya per zona, menghasilkan benchmark untuk Average Daily Rate, Occupancy, Cost Ratio, Gross Operating Profit Margin, dan Return on Investment pemilik. Benchmark ini menjadi dasar bagi model prediksi tiga langkah dan struktur management fee bertingkat, di mana base fee merefleksikan rate aktual yang teramati pada mayoritas properti dan incentive fee rate meningkat secara progresif seiring pencapaian Gross Operating Profit Margin. Tahap kualitatif kemudian memvalidasi model yang diusulkan ini melalui Focus Group Discussion yang melibatkan pemilik properti dan perwakilan operator, dengan transkrip dianalisis menggunakan prosedur thematic analysis enam fase yang dikembangkan oleh Braun and Clarke, menghasilkan tema terkait kesadaran atas struktur fee yang berlaku, persepsi ketidakadilan antar skala properti, penerimaan terhadap konsep stacked fee, dan kesepakatan atas mekanisme dual trigger incentive yang menggabungkan indikator kinerja finansial dan non-finansial. Temuan penelitian menunjukkan bahwa kinerja finansial berbeda secara material dan konsisten di ketiga zona, dengan Return on Investment pemilik berkisar dari sekitar lima belas hingga lima puluh delapan persen, dan bahwa variasi ini terutama didorong oleh perbedaan cost ratio, bukan hanya oleh revenue. Penerapan model fee bertingkat yang dihasilkan pada data portofolio historis menghasilkan total management fee agregat yang lebih sesuai dibanding skema flat rate yang berlaku sebelumnya, sekaligus meningkatkan Return on Investment pemilik, membuktikan bahwa struktur baru ini menguntungkan pemilik tanpa mengurangi kelayakan pendapatan operator secara keseluruhan. Temuan Focus Group Discussion selanjutnya mengonfirmasi bahwa pemilik properti dan operator menerima base fee bertingkat serta dual trigger incentive fee sebagai alternatif yang lebih adil dibanding flat rate, dengan syarat base fee tetap menjamin pendapatan minimum yang layak bagi operator di seluruh skala properti. Penelitian ini memberikan kontribusi bagi manajemen hospitality dengan menunjukkan metode yang dapat direplikasi dan berbasis data untuk merancang struktur management fee yang sesuai, dengan mengintegrasikan clustering ekonomi regional, regresi cost behavior yang berlandaskan sesuai dengan standar akutansi hotel yang diakui secara internasional, serta desain insentif yang tervalidasi oleh pemangku kepentingan. Bagi praktisi, penelitian ini menyediakan alat bantu pengambilan keputusan yang konkret, yaitu kalkulator prediksi cost dan management fee, yang dapat digunakan oleh operator hotel non-branded untuk mengevaluasi properti prospektif dan menegosiasikan struktur fee yang transparan, terkait langsung dengan kinerja, dan saling menguntungkan bagi operator maupun pemilik, sehingga menawarkan jalan praktis menuju hotel management agreement yang lebih berkelanjutan di pasar pariwisata Bali.