Perpustakaan Digital ITB

Pembangunan batas fisik real estat yang hadir di antara perkampungan penduduk dibuat oleh pengembang dengan berbagai ragam tipe. Batas fisik real estat dapat dirancang terintegrasi dengan lingkungan di sekitarnya sehingga mewujudkan keharmonian. Sebaliknya, batas fisik yang dirancang tanpa memperhatikan kondisi masyarakat di sekitarnya dapat menciptakan permasalahan antara warga real estat dan perkampungan di sekitarnya. Kondisi tersebut menyebabkan ragam batas fisik real estat diinterpretasikan oleh masyarakat di sekitarnya dengan cara yang berbeda­beda. Penelitian disertasi ini bermaksud menjelaskan tanggapan masyarakat yang tinggal di permukiman sekitar real estat terhadap batas fisik real estat yang dibuat oleh pengembang di Tangerang Selatan, dengan kasus studi real estat Bintaro Jaya. Tujuan penelitian adalah (1) mengidentifikasikan ragam tipologi dan karakteristik batas fisik pada real estat yang berbatasan langsung dengan permukiman masyarakat di sekitarnya? (2) mendeskripsikan persepsi dan makna yang diberikan masyarakat di sekitar batas fisik real estat terhadap tiap tipologi dan karakter batas fisik yang ada, serta faktor­faktor yang mempengaruhinya? dan (3) menganalisis pola hubungan antara persepsi dan tanggapan masyarakat dengan kondisi empiris batas fisik real estat yang ada. Kajian pustaka dilakukan dengan menghimpun teori dan hasil penelitian yang terkait dengan fenomena real estat dan permukiman masyarakat di sekitarnya, khususnya yg mengandung persoalan: parameter batas fisik real estat, fungsi batas fisik real estat? indikator yang dapat digunakan dalam penilaian persepsi dan makna batas fisik real estat bagi masyarakat. Untuk menilai kondisi batas fisik real estat dan mengukur respons yang diberikan oleh masyarakat, digunakan lima indikator penelitian yang terdiri dari: akses pada sumber, lingkungan tempat tinggal, hubungan dengan institusi, kohesi sosial, dan partisipasi. Penelitian awal yang dilakukan melalui suvai, telah menghasilkan 9 tipologi batas fisik real estat yang dibedakan berdasarkan lima parameter, yaitu: keberadaan akses, sifat/kemasifan, jarak pengamatan, perbedaan kontur, dan ketinggian. Penelitian dilakukan dengan metode komparasi antara kondisi empiris batas fisik real estat dengan persepsi dan makna yang diberikan oleh masyarakat. Pengumpulan data tentang kondisi empiris batas fisik real estat dilakukan melalui survai, observasi, dan wawancara dengan narasumber yang memahami proses pembangunan real estat. Pengumpulan data tentang persepsi dan makna dilakukan melalui wawancara terstruktur dengan masyarakat yang tinggal di sekitar real estat. Pengolahan data empiris dan persepsi menggunakan analisis distribusi dan Anova untuk mengidentifikasikan faktor­faktor yang secara signifikan berpengaruh terhadap persepsi dan makna yang diberikan oleh masyarakat terhadap batas fisik real estat untuk semua indikator. Hasil penelitian menunjukkan bahwa: 1) Kondisi tipologi batas fisik real estat tidak berpengaruh terhadap terciptanya kohesi sosial antara penghuni real estat dengan masyarakat perkampungan di sekitarnya, tetapi sangat berpengaruh terhadap akses pada sumber dan lingkungan tempat tinggal bagi masyarakat di sekitarnya. Kohesi sosial cenderung baik untuk kondisi tipologi batas fisik real estat yang baik maupun yang buruk, sementara akses pada sumber dan lingkungan tempat tinggal bertautan secara signifikan dengan kondisi masing­masing batas fisik real estat? 2) Hubungan dengan institusi dan partisipasi cenderung buruk pada kondisi tipologi batas fisik yang baik maupun yang buruk. Pemerintah belum melakukan peran dalam mengarahkan pembangunan batas fisik real estat, sementara partisipasi warga terhadap kepengelolaan batas dianggap masih rendah sehingga dapat menimbulkan konflik? 3) Persepsi masyarakat terhadap desain batas real estat dipengaruhi oleh latar belakang sosial dan ekonominya serta motif mereka memasuki area real estat. Semakin tinggi ketergantungan mereka beraktifitas di dalam real estat, semakin baik persepsi yang diberikan. Batas fisik real estat dapat menjadi titik temu yang sangat potensial untuk dikembangkan bagi dua permukiman yang berbeda, sebaliknya jika diabaikan akan menjadi sumber permasalahan bagi semua pihak. Untuk menciptakan batas fisik real estat yang baik dan responsif terhadap kepentingan masyarakat di sekitarnya, diperlukan komitmen dan partisipasi dari seluruh pemangku kepentingan, termasuk pemerintah, pengembang, lembaga sosial masyarakat, penghuni real estat, dan masyarakat di sekitarnya.