ANALISIS KEMAMPUAN MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH (MBR) DI KOTA BANDUNG MEMILIKI RUMAH MELALUI PROGRAM RUMAH MURAH BERSUBSIDI TESIS Karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari Institut Teknologi Bandung Oleh S. HIDAYATULLAH SANTIUS NIM: 24012004 Program Magister Studi Pembangunan Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG 2014 ANALISIS KEMAMPUAN MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH (MBR) DI KOTA BANDUNG MEMILIKI RUMA H MELALUI PROGRAM RUMAH MURAH BERSUBSIDI Oleh S. Hidayatullah Santius NIM: 24012004 Program Magister Studi Pembangunan Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan Institut Teknologi Bandung Menyetujui Pembimbing Tanggal Maret 2014 (Dr. Ir. Muhammad Tasrif, M.Eng) i ABSTRAK ANALISIS KEMAMPUAN MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH (MBR) DI KOTA BANDUNG MEMILIKI RUMAH MELALUI PROGRAM RUMAH MURAH BERSUBSIDI Oleh S. Hidayatullah Santius NIM: 24012004 Kebijakan perumahan rakyat telah berjalan cukup lama, bahkan semenjak awal kemerdekaan. Namun, jumlah keluarga yang tidak memiliki rumah layak, khususnya keluarga dari kalangan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) cenderung meningkat setiap tahunnya. Jika pada tahun 1998 jumlah keluarga MBR yang tidak memiliki rumah layak sekitar 5,4 juta keluarga, tahun 2004 meningkat menjadi 7,4 juta, tahun 2007 meningkat lagi menjadi 11 juta dan tahun 2010 jumlahnya mencapai 13,6 juta. Berdasarkan data Dinas Permukiman dan Perumahan Jawa Barat, jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah layak di Kota Bandung sampai tahun 2009 sebanyak 69.102 rumah tangga . Angka tersebut jauh lebih kecil karena dalam satu rumah tangga dapat terdiri lebih dari satu keluarga. Penelitian ini dilakukan untuk memahami dinamika kemampuan keluarga MBR di Kota Bandung dalam memiliki rumah melalui program Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Pendekatan yang digunakan adalah metodologi System Dynamics. Melalui System Dynamics, dikembangkan model yang mengilustrasikan dinamika fenomena kemampuan keluarga MBR untuk memiliki rumah melalui program KPR FLPP. Dengan bantuan model tersebut, selanjutnya dirancang beberapa skenario kebijakan untuk meningkatkan kemampuan keluarga MBR memiliki rumah. Hasil simulasi model pada skenario dasar menunjukkan bahwa, kebijakan pemerintah untuk mengurangi jumlah keluarga MBR yang tidak memiliki rumah layak huni di Kota Bandung melalui program KPR FLPP belum dapat berhasil dalam jangka panjang. Program KPR FLPP dengan suku bunga 7,25% per tahun tetap selama tenor dan tenor selama 15 tahun ternyata tidak berdampak pada peningkatan kemampuan (affordability) keluarga MBR untuk mengakses kepemilikan rumah melalui program tersebut. Dengan kondisi penghasilan keluarga MBR di Kota Bandung saat ini yang diasumsikan sebesar 2 juta rupiah per bulan saja ternyata belum mencukupi untuk membayar uang muka KPR maupun angsuran KPR, apalagi keluarga MBR yang berpenghasilan di bawah 2 juta rupiah per bulan. Berdasarkan hasil simulasi, kebijakan rumah murah bersubsidi yang dilaksanakan melalui program KPR FLPP baru berdampak pada pengurangan jumlah keluarga MBR yang tidak memiliki rumah jika penghasilan keluarga sebesar 3,9 juta rupiah per bulan atau lebih. ii Kebijakan yang paling mendesak untuk dilaksanakan berdasarkan hasil simulasi model, yaitu kebijakan penambahan lapangan kerja. Melalui kebijakan ini diharapkan akan menambah jumlah anggota keluarga MBR yang bekerja, sehingga akan meningkatkan jumlah penghasilan dalam keluarga tersebut. Setelah penghasilan keluarga MBR meningkat dan mampu membeli rumah melalui program KPR FLPP, maka dapat dilaksanakan kebijakan lain seperti subsidi harga lahan, pengendalian laju pertambahan populasi dan menaikkan upah minimum kota. Kata kunci: masyarakat berpenghasilan rendah, rumah murah, Kredit Pemilikan Rumah, Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan, System Dynamics iii ABSTRACT AN ANALISYS OF THE AFFORDABILITY OF LOW INCOME SOCIETY (MBR) IN BANDUNG ON HAVE A HOUSE TROUGH SUBSIDIED LOW PRICE HOUSES PROGRAM By S. Hidayatullah Santius NIM: 24012004 Public housing policy has been running for a long time, even since the beginning of independence. However, the number of families who do not have a home worthy, especially among low-income society (MBR) tends to increase every year. If in 1998 the number of low-income families who do not have a home worth about 5.4 million families in 2004 increased to 7.4 million, in 2007 it increased again to 11 million and in 2010 the number reached 13.6 million. Based on data from the Department of Human Settlements and Housing of West Java, the number of households that do not have a decent house in Bandung until the year 2009 as many as 69.102 households. The number is much smaller because in one household may consist of more than one family . This study was conducted to understand the dynamics of the MBR in Bandung capabilities in-house through mortgage (KPR) by Housing Finance Liquidity Facility (FLPP). The approach used is the methodology of System Dynamics. Through the System Dynamics, would be developed a model that illustrates the dynamics of the phenomenon of low-income families ability to own a home through a FLPP mortgage program. With the help of these models, the next few policy scenarios designed to improve the ability of low-income families have a home. The results of model simulations with base scenario show that the government's policy to increase the number of low-income society (MBR) who have a house in the city of Bandung through mortgage program (KPR FLPP) still can not reduce the number of low-income families who do not have a house in the long term. FLPP mortgage program with an interest rate of 7.25 % per annum fixed for the tenor and tenor for 15 years did not result in increased capabilities (affordability) of MBR to access house ownership through the program. With MBR family income conditions in Bandung today is assumed to be 2 million rupiah per month was not sufficient to pay down the mortgage or mortgage installments, moreover, MBR family who earn under 2 million rupiah per month. Subsidized low-cost housing policy is implemented through FLPP mortgage program can have an impact on reducing the number of low-income families who do not have a house if the level of family income of 3.9 million rupiah per month or more. The most urgent policiy to be implemented based on the results of the simulation models, the addition of employment policy. Through this policy is expected to increase the number of low-income working family members, thereby increasing iv the amount of income in the family. Once the MBR family income increased and can afford to buy a house through FLPP mortgage program, it can be implemented other policies such as land price subsidies, controlling the rate of population growth and raising the minimum city wage. Key words: low-income society, low-cost housing, mortgage, housing finance liquidity facility, System Dynamics v PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS Tesis S2 yang tidak dipublikasikan terdaftar dan tersedia di Perpustakaan Institut Teknologi Bandung, dan terbuka untuk umum dengan ketentuan bahwa hak cipta ada pada pengarang dengan mengikuti HaKI yang berlaku di Institut Teknologi Bandung. Referensi kepustakaan diperkenankan dicatat, tetapi pengutipan atau peringkasan hanya dapat dilakukan seizin pengarang dan harus disertai dengan kebiasaan ilmiah untuk menyebutkan sumbernya. Memperbanyak atau menerbitkan sebagian atau seluruh tesis haruslah seizin Direktur Program Pascasarjana Institut Teknologi Bandung. vi KATA PENGANTAR Puji syukur penulis ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-Nya sehingga penulis dapat menyusun dan menyelesaikan tesis yang berjudul “Analisis Kemampuan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) di Kota Bandung Memiliki Rumah Melalui Program Rumah Murah Bersubsidi” sebagai salah satu persyaratan untuk menyelesaikan pendidikan di Program Studi Magister Studi Pembangunan Institut Teknologi Bandung. Tesis ini dapat diselesaikan melalui bantuan dan dukungan dari berbagai pihak yang ikut memberikan kontribusi dalam penyusunan dan penyempurnaan tesis. Oleh karena itu, ucapkan terima kasih setulus-tulusnya penulis sampaikan kepada: 1. Bapak Dr. Ir. Muhammad Tasrif M. Eng, selaku dosen pembimbing sekaligus dosen wali yang telah memberikan bimbingan dan dorongan semangat sehingga penulis terpacu untuk belajar dan segera menyelesaikan tesis. 2. Bapak Dr. Noorsalam R. Nganro dan Bapak Dr. Ir. Iwan Kustiwan, MT, selaku dosen penguji yang telah banyak memberikan masukkan untuk penyempurnaan tesis ini. 3. Seluruh dosen pengajar Program Studi Pembangunan yang telah banyak memberikan ilmu pengetahuan dan wawasan serta inspirasi kepada penulis. 4. Pusat Pembinaan, Pendidikan dan Pelatihan Perencana (Pusbindiklatren Bappenas atas pemberian beasiswa S2 kepada penulis. 5. Seluruh staf administrasi Program Studi Pembangunan ITB (Mbak Fitri, Mbak Riani, Ibu Nunuk, Pak Gunawan, Pak Tarsiwad, dan Mas Ocha) yang banyak membantu penulis selama proses perkuliahan dan penulisan tesis. 6. Kedua orang tuaku, Drs. Sudirman dan A. S. Agustina yang senantiasa memberi dukungan moril dan doa sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini. 7. Istriku Reni Novianti dan anakku Hanif Ananda Pratama yang telah banyak memberi semangat dan motivasi kepada penulis dalam menyelesaikan tesis ini. vii 8. Rekan-rekan bimbingan Pak Tasrif (Didi, Oke, Ibu Ivon, Pak Dindin, mas Farid dan May) yang telah berbagi ilmu dan juga keluh kesah dengan penulis selama pengerjaan tesis ini. 9. Seluruh rekan-rekan angkatan 2012 Program Studi Pembangunan ITB atas kebersamaannya menempuh studi di Program Studi Pembangunan ITB. Penulis menyadari bahwa tesis ini masih terdapat banyak kekurangan. Namun demikian, penulis berharap tesis ini dapat memberikan manfaat bagi siapa saja yang membaca. Bandung, Maret 2014 S. Hidayatullah Santius viii DAFTAR ISI ABSTRAK i ABSTRACT iii PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS v KATA PENGANTAR vi DAFTAR ISI viii DAFTAR GAMBAR xi DAFTAR TABEL xiii DAFTAR LAMPIRAN xiv Bab I Pendahuluan 1 I.1. Latar Belakang 1 I.2. Perumusan Masalah 4 I.3. Tujuan Penelitian 5 I.4. Ruang Lingkup Penelitian 5 I.5. Metodologi Penelitian 6 I.6. Sistematika Penulisan 7 Bab II Tinjauan Pustaka 9 II.1. Tinjauan Kebijakan Perumahan Rakyat di Indonesia 10 II.1.1. Pelita II 10 II.1.2. Pelita III 10 II.1.3. Pelita IV 11 II.1.4. Pelita V 12 II.1.5. Pelita VI 13 II.1.6. Era Reformasi 14 II.2. Permasalahan Perumahan di Perkotaan 17 II.2.1. Keengganan Developer Membangun Rumah Murah 17 II.2.2. Tingginya Harga Lahan di Perkotaan 18 II.2.3. Daya Beli Rumah Masyarakat Berpenghasilan Rendah 19 II.3. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Kebutuhan Rumah 22 ix II.3.1. Demografi 22 II.3.2. Perkembangan Kota 23 Bab III Metodologi System Dynamics 25 III.1. Pemodelan System Dynamics 25 III.2. Prinsip Pemodelan dalam System Dynamics 29 III.3. Langkah-Langkah Pemodelan System Dynamics 31 Bab IV Kondisi Lokasi Penelitian 38 IV.1. Kependudukan 38 IV.2. Struktur dan Rencana Ruang Kota Bandung 41 IV.3.