9 Bab II Tinjauan Pustaka Pada bab tinjauan pustaka, akan dibahas berbagai teori yang relevan dan memiliki keterkaitan dengan isu dan tema penelitian yang direncanakan. Bab ini akan membahas tinjauan mengenai dinamika perkembangan apartemen (mencakup definisi dan sejarah pertumbuhan apartemen, kebutuhan dan faktor lokasi pengembangan apartemen), faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan harga lahan (tinjauan penelitian terdahulu dan sistem pasar lahan), gentrifikasi dan teori rent gap, serta permodelan harga lahan dan metode interpolasi spasial. Selain itu, bab ini juga akan menguraikan berbagai poin yang diperoleh dari penelitian sebelumnya yang berkaitan dengan perkembangan apartemen serta pola perubahan harga lahan. II.1 Sejarah Tumbuhnya Apartemen di Jakarta Pembangunan perumahan di wilayah Kota Jakarta tidak lagi memadai bila dibandingkan dengan pertumbuhan penduduknya. Salah satu bentuk pemenuhan hunian kota tersebut adalah apartemen yang dikenal pertama kali tahun 1960-an sebagai bangunan flat, yaitu bentuk hunian bagi staf beberapa departemen seperti daerah Kebayoran Baru serta dibangunnya juga rumah susun murah di daerah Kebon Kacang dan Tanah Abang (Griya Asri Prima, 2007). Kehadiran hunian vertikal atau apartemen di Jakarta berawal pada lima dasawarsa yang lalu dimana sekitar tahun 1974 berdiri sebuah apartemen Ratu Plaza di jalan Jenderal Sudirman, Jakarta Selatan dengan jumlah apartemen 54 unit. Ratu Plaza merupakan mixed use building antara hunian dan pusat perbelanjaan. Pada periode akhir 1970-an dan awal 1980-an kawasan Jakarta Selatan merupakan daerah yang memiliki pertumbuhan apartemen paling banyak dimana diawali dari berdirinya Apartemen Taman Rasuna di kawasan Kuningan jalan Taman Rasuna Said. Pada periode tersebut pembangunan ekonomi Indonesia mengalami peningkatan karena tiga hal; penghasilan ekspor yang besar dari minyak bumi karena didorong populernya oil boom, pinjaman luar negeri dan Penanaman Modal Asing (PMA) (Fahrika dan Zulkifli, 2020). Kondisi ini menyebabkan mulai Koleksi digital milik UPT Perpustakaan ITB untuk keperluan pendidikan dan penelitian 10 berdatangannya tenaga kerja yang banyak berasal dari luar negeri dan membutuhkan penginapan serta hunian yang dekat dengan perkantoran dan pusat perbelanjaan. Inilah yang mendorong awal mula tumbuhnya apartemen di Jakarta yang awal peruntukannya banyak dihuni oleh tenaga kerja asing/ekspatriat di kawasan Kuningan, Jakarta Selatan yang juga dikelilingi oleh gedung-gedung perkantoran berskala internasional dan kantor-kantor kedutaan dari berbagai negara. Apartemen Taman Rasuna inilah yang menjadi pelopor pembangunan apartemen- apartemen lainnya di Jakarta. Satu demi satu apartemen dibangun di Jakarta Selatan diantaranya apartemen Setiabudi Residence, Senayan City, Marbella Kemang, The Capital, The Grove Condominium, The Pacific Place, Casablanca Mansion, Bellagio Mansion, The Belleza Permata Hijau, The Peak, The Pakubuwono dan masih banyak lainnya (Griya Asri Prima, 2007). Selain di Jakarta Selatan, apartemen juga bertumbuh di empat wilayah Jakarta lainnya. Di Jakarta Timur dibangun apartemen Patria Park di jalan D.I. Panjaitan, Cawang. Kemudian di Jakarta Barat dibangun antara lain apartemen Season City, Mediterania Garden Residence, Taman Semanan, City Resort, Permata Eksekutif dan Permata Surya. Di Jakarta Pusat antara lain dibangun apartemen Mediterania Boulevard Residence, Jakarta Residence, Thamrin Residence dan Sudirman Park. Di Jakarta Utara antara lain dibangun apartemen Marina Mediterania, The Summit, Kelapa Gading Square, Palladian Park, dan Gading Mediterania (Griya Asri Prima, 2007). Menjamurnya pembangunan apartemen di pusat kota Jakarta juga tidak lepas dari disahkannya Undang-Undang Rumah Susun Nomor 16 tahun 1985 dimana pada periode pelaksanaan Rencana Pembangunan Lima Tahun Ketiga (PELITA III :1979/1980 – 1983/1984), pemerintah membuat kebijakan perumahan yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan konsep Mass Housing Development yang dibangun dengan metode secara vertikal.