1 Bab I Pendahuluan Pada bagian ini akan menguraikan tentang konteks penelitian, perumusan persoalan, tujuan dan sasaran, cakupan ruang lingkup penelitian, dan struktur penulisan penelitian. Dalam bab ini, akan dibahas elemen-elemen yang menjadi landasan awal bagi pembaca untuk memahami isi dari penelitian yang dilakukan. I.1 Latar Belakang Kota Jakarta memiliki daya tarik sebagai pusat kegiatan ekonomi, perdagangan, dan jasa, yang menyebabkan meningkatnya tingkat migrasi dari desa atau kota kecil ke Jakarta. Pertumbuhan ini menimbulkan masalah dalam pemenuhan kebutuhan perumahan di tengah pesatnya urbanisasi. Keterbatasan lahan, ketidakmerataan akses terhadap perumahan, serta minimnya intervensi pemerintah terhadap harga lahan telah memicu kenaikan harga lahan yang tidak terkendali. Kondisi ini terjadi akibat tingginya permintaan dan terbatasnya pasokan lahan yang tersedia untuk perumahan. Kurangnya kebijakan yang efektif seperti pengendalian harga properti mengakibatkan banyak penduduk tidak mampu memiliki rumah sendiri. Data statistik menunjukkan bahwa 43% rumah tangga di Jakarta, atau lebih dari 1 juta rumah tangga, tidak memiliki rumah sendiri (BPS DKI Jakarta, 2024). Fenomena ini memperbesar kesenjangan sosial ekonomi di Jakarta, di mana hanya masyarakat kelas menengah ke atas yang mampu membeli hunian layak. Selain itu, tekanan terhadap kebutuhan perumahan yang tidak teratasi mendorong banyak masyarakat untuk mencari alternatif tempat tinggal yang lebih terjangkau meskipun dengan kondisi yang tidak ideal. Akibatnya, masyarakat menengah ke bawah perlahan-lahan mulai menghuni dan menetap di ruang-ruang kota yang tidak diinginkan. Hal ini mengakibatkan munculnya lingkungan permukiman dengan kualitas fisik yang tidak layak dan minimnya akses terhadap fasilitas dasar dan infrastruktur yang memadai, mencerminkan ketidakseimbangan dalam distribusi hunian yang layak di Jakarta. Koleksi digital milik UPT Perpustakaan ITB untuk keperluan pendidikan dan penelitian 2 Dengan kondisi demikian Jakarta banyak melakukan redevelopment dan reinvestment dalam pengembangan properti hunian. Kepadatan penduduk dan ketidakseimbangan distribusi hunian tersebut menyebabkan pengembangan permukiman di Jakarta beralih menjadi pengembangan hunian vertikal, pengembangan kawasan mixed use dan superblok (Nailufar, 2021; Simatupang, 2021; dalam Wijaya dkk, 2024). Efek meningkatnya pembangunan di Jakarta juga menyebabkan ketidakseimbangan supply dan demand akan ketersediaan lahan. Luas tanah perkotaan yang konstan semakin banyak dibutuhkan sehingga tanah di perkotaan menjadi objek bisnis dan ajang spekulasi. Nilai komersial tanah yang terus naik mendorong pemilik modal melakukan penguasaan tanah. Investasi sektor tanah dipandang menguntungkan karena bisa memberikan capital gain sehingga banyak spekulan yang memburu lahan di perkotaan untuk dijadikan daerah pengembangan permukiman (Ilyas, 2000). Dengan terbatasnya ketersediaan lahan dan harga tanah yang terus meningkat di Jakarta menyebabkan para pengembang membeli lahan di lokasi yang strategis untuk membangun hunian vertikal seperti apartemen. Meskipun dibeli dengan harga tanah yang mahal, hal ini dilakukan sebagai upaya untuk menghindari kenaikan harga tanah yang lebih tinggi di masa depan.