ANALISIS PERTUMBUHAN APARTEMEN DAN POLA PERUBAHAN HARGA LAHAN PADA SITUASI GENTRIFIKASI DI JAKARTA TESIS Karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari Institut Teknologi Bandung Oleh RIWANDY NIM: 25423063 (Program Studi Magister Perencanaan Wilayah dan Kota) INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG Januari 2025 Koleksi digital milik UPT Perpustakaan ITB untuk keperluan pendidikan dan penelitian i ABSTRAK ANALISIS PERTUMBUHAN APARTEMEN DAN POLA PERUBAHAN HARGA LAHAN PADA SITUASI GENTRIFIKASI DI JAKARTA Oleh Riwandy NIM: 25423063 (Program Studi Magister Perencanaan Wilayah dan Kota) Perkembangan Jakarta sebagai pusat ekonomi telah memicu urbanisasi yang tinggi, yang mengakibatkan ketidakseimbangan dalam pemenuhan kebutuhan hunian di tengah terbatasnya lahan. Kondisi ini memaksa masyarakat menengah ke bawah tinggal di permukiman dengan kualitas fisik yang rendah. Fenomena ini mendorong pengembangan hunian vertikal, seperti apartemen, sebagai solusi keterbatasan lahan, meskipun seringkali dibangun pada lahan dengan harga tinggi untuk menghindari kenaikan harga yang lebih besar di masa depan. Pembangunan apartemen ini juga menyebabkan terjadinya gentrifikasi, berbeda dengan negara lain di mana gentrifikasi akibat pembangunan apartemen biasanya terjadi pada lahan dengan harga yang menurun akibat perkembangan kota dan meningkatnya kriminalitas. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis pola perubahan harga lahan dan kaitannya terhadap sebaran dan pertumbuhan apartemen di Jakarta. Sasaran dalam penelitian ini adalah teridentifikasinya sebaran dan pertumbuhan apartemen di Jakarta, teridentifikasinya pola perubahan harga lahan di Jakarta, dan terumuskannya faktor-faktor pola perubahan harga lahan terhadap pertumbuhan apartemen di Jakarta. Penelitian ini menggunakan pendekatan analisis spasial, deskriptif kualitatif, deskriptif asosiatif, dan analisis statistik deskriptif untuk mengidentifikasi pola perubahan harga lahan dan pertumbuhan apartemen. Penelitian ini menganalisis pertumbuhan apartemen dengan faktor ekonomi dan kebijakan rumah susun, pola perubahan harga lahan, dan faktor-faktor pola perubahan harga lahan terhadap pertumbuhan apartemen berdasarkan koridor favorit dan tipologi apartemen. Hasil penelitian menunjukkan bahwa pola perubahan harga lahan di Jakarta secara dominan mengalami peningkatan. Perubahan rata-rata harga lahan per tahun sejak apartemen beroperasi dan berkembang hingga saat ini didominasi oleh pertumbuhan yang positif dimana apartemen pada koridor SCBD mencatat pertumbuhan harga lahan positif yang paling tinggi, sementara pada tipologi apartemen mencatat apartemen menengah mengalami pertumbuhan harga lahan yang positif paling tinggi. Selain itu, pendekatan rent gap theory di Jakarta dan di negara lain menunjukkan perbedaan di mana secara umum pertumbuhan apartemen di Jakarta tidak didahului oleh penurunan harga lahan. Kata Kunci: apartemen, pertumbuhan apartemen, harga lahan, perubahan harga lahan, rent gap theory Koleksi digital milik UPT Perpustakaan ITB untuk keperluan pendidikan dan penelitian ii ABSTRACT ANALYSIS OF APARTMENT GROWTH AND LAND PRICE CHANGE PATTERNS IN GENTRIFICATION SITUATIONS IN JAKARTA By Riwandy NIM: 25423063 (Master’s Program in Urban and Regional Planning) The rapid development of Jakarta as an economic hub has spurred significant urbanization, leading to an imbalance in housing supply amidst limited land availability. This situation compels the lower-middle class to reside in settlements with inadequate physical conditions. This phenomenon has driven the rise of vertical housing, such as apartments, as a solution to land scarcity. However, these apartments are often constructed on high-priced land to preempt further price escalation in the future. Unlike in other countries, where gentrification due to apartment development is typically associated with declining land prices caused by urban expansion and rising crime, Jakarta’s apartment growth has prompted gentrification under different circumstances. This study aims to analyze patterns of land price changes and their relationship to the distribution and growth of apartments in Jakarta. The objectives include identifying the distribution and growth of apartments, examining patterns of land price changes, and formulating the factors influencing land price change patterns concerning apartment growth in Jakarta. The study employs a spatial analysis approach combined with qualitative descriptive, associative descriptive, and descriptive statistical analysis to explore land price change patterns and apartment growth. These patterns are analyzed based on favored corridors and the assessment of environmental physical characteristics.