FENOMENA REINVESTASI DAN GENTRIFIKASI KOMERSIAL DI KAWASAN MALIOBORO KOTA YOGYAKARTA TESIS Karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari Institut Teknologi Bandung Oleh NURUL AULIA NIM: 25423076 (Program Studi Magister Perencanaan Wilayah dan Kota) INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG Desember 2024 i ABSTRAK FENOMENA REINVESTASI DAN GENTRIFIKASI KOMERSIAL DI KAWASAN MALIOBORO KOTA YOGYAKARTA Oleh NURUL AULIA NIM: 25423076 (Program Studi Magister Perencanaan Wilayah dan Kota) Transformasi perkotaan sering kali ditandai oleh fenomena reinvestasi, yaitu kegiatan investasi ulang pada suatu properti untuk meningkatkan nilai ekonominya sebagai respon terhadap tingginya kesenjangan sewa (rent gap). Fenomena ini kerap menjadi tahap awal gentrifikasi komersial, yaitu proses perubahan kawasan menjadi aktivitas komersial dengan nilai ekonomi yang lebih tinggi. Kawasan Malioboro Kota Yogyakarta telah mengalami transformasi kawasan yang ditandai dengan perubahan fungsi bangunan hunian menjadi bangunan komersial. Proses ini melibatkan beberapa aktor seperti pemerintah, investor dan masyarakat yang secara aktif maupun pasif berkontribusi terhadap peningkatan nilai properti dan percepatan komersialisasi kawasan. Oleh karena itu, penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi bagaimana proses dan bentuk reinvestasi yang terjadi di Kawasan Malioboro dan sekitarnya serta implikasinya pada perubahan penggunaan lahan dan pola harga lahan. Adapun sasaran dalam penelitian ini adalah, 1) terumuskannya faktor pemicu dan proses reinvestasi; 2) teridentifikasinya perubahan penggunaan lahan; dan 3) terdeskripsikannya pola harga lahan dan kaitannya dengan reinvestasi. Penelitian ini menggunakan pendekatan campuran, yaitu analisis kualitatif dan analisis kuantitatif dengan teknik wawancara purposive sampling, observasi, serta telaah dokumen. Hasil penelitian menunjukkan bahwa fenomena reinvestasi di Kawasan Malioboro didorong oleh intervensi pemerintah melalui revitalisasi dan deregulasi yang mempermudah perizinan dan investasi. Masyarakat sebagai pelaku dalam fenomena ini menunjukkan karakteristik berpindah, beradaptasi dan melakukan reinvestasi dalam menyesuaikan diri dengan dinamika kawasan. Intensitas reinvestasi ini berdampak signifikan pada perubahan penggunaan lahan dan pola harga lahan yang semakin didominasi oleh aktivitas komersial. Selain itu, kenaikan harga lahan juga dipengaruhi oleh keberadaan situs dan bangunan cagar budaya di Kawasan Malioboro yang memberikan nilai tambah kawasan. Kata Kunci: Transformasi, Revitalisasi, Deregulasi, Kawasan Cagar Budaya ii ABSTRACT REINVESTMENT AND COMMERCIAL GENTRIFICATION PATTERNS IN KAWASAN MALIOBORO, YOGYAKARTA CITY By NURUL AULIA NIM: 25423076 (Master’s Program in Urban and Regional Planning) Reinvestment, defined as the act of reinvesting in real property to enhance it’s economic value in response to significant rent gaps in the area, is a key process shaping urban transformation. This phenomenon is an initial stage of commercial gentrification. Kawasan Malioboro, located in Yogyakarta City, serves as a notable example of such transformation, where residentials property have been converted into commercial buildings. This process involves various actors, including government, investors, and local communities, who contributed to increasing property values. This study aims to examine the process of the reinvestment and its impact on land-use changes and land price dynamics. Specifically, the research objectives are 1) to identify the driving factors and processes of reinvestment; 2) to analyze changes in land use associated with reinvestment; and 3) to describe land price patterns and their relationship to reinvestment activity. A mixed-methods approach was adopted, combining quantitative analysis and qualitative analysis with observations and purposive sampling interviews. The findings indicate that reinvestment in Kawasan Malioboro is driven by government interventions, such as revitalization programs and deregulation, which simplify licensing procedures and facilitate investment inflows. Local communities, as one of reinvestment actors show characteristics of mobility, adaptation and reinvestment. The intensity of reinvestment has significanly influenced land-use changes, with an increasing shift toward commercial activities, as well as fluctuations in land prices. In addition, the existence of historic and heritage assets in Kawasan Maliboro has an impact on land prices. Keywords: Transformations, Revitalization, Deregulation, Kawasan Cagar Budaya iii FENOMENA REINVESTASI DAN GENTRIFIKASI KOMERSIAL DI KAWASAN MALIOBORO KOTA YOGYAKARTA Oleh Nurul Aulia NIM: 25423076 (Program Studi Magister Perencanaan Wilayah dan Kota) Institut Teknologi Bandung Menyetujui Dosen Pembimbing Tanggal 30 Desember 2024 ______________________ Dr. Ir. Iwan Kustiwan, M.T. 19630317 199003 1 002 iv v PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS Tesis Magister yang tidak dipublikasikan terdaftar dan tersedia di Perpustakaan Institut Teknologi Bandung, dan terbuka untuk umum dengan ketentuan bahwa hak cipta ada pada penulis dengan mengikuti aturan HaKI yang berlaku di Institut Teknologi Bandung. Referensi kepustakaan diperkenankan dicatat, tetapi pengutipan atau peringkasan hanya dapat dilakukan seizin penulis dan harus disertai dengan kaidah ilmiah untuk menyebutkan sumbernya. Sitasi hasil penelitian Tesis ini dapat di tulis dalam bahasa Indonesia sebagai berikut: Aulia, N. (2024): Fenomena Reinvestasi dan Gentrifikasi Komersial di Kawasan Malioboro Kota Yogyakarta, Tesis Program Magister, Institut Teknologi Bandung. dan dalam bahasa Inggris sebagai berikut: Aulia, N. (2024): Reinvestment and Commercial Gentrification Patterns in Kawasan Malioboro, Yogyakarta City, Master’s Thesis, Institut Teknologi Bandung. Memperbanyak atau menerbitkan sebagian atau seluruh tesis haruslah seizin Dekan Sekolah Pascasarjana, Institut Teknologi Bandung. vi vii KATA PENGANTAR Syukur Alhamdulillah penulis panjatkan kepada Allah SWT atas segala rahmat dan hidayah-Nya sehingga penulis diberi kemudahan untuk menyelesaikan tesis yang berjudul “Fenomena Reinvestasi dan Gentrifikasi Komersial di Kawasan Malioboro Kota Yogyakarta”. Pada kesempatan ini, izinkan penulis mengucapkan terima kasih kepada: 1. Kedua orangtua beserta saudara dan kerabat yang selalu mendukung, mendampingi dan mendoakan penulis selama menyelesaikan tesis ini; 2. Pusat Pembinaan, Pendidikan dan Pelatihan Perencana (Pubsbindiklatren) Kementerian PPN/Bappenas yang telah memberikan beasiswa kepada penulis selama perkuliahan di Institut Teknologi Bandung; 3. Prof. Dr. Sri Maryati, S.T., MIP, selaku Dekan Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan (SAPPK) ITB; 4. Bapak Dr. Ir. Iwan Kustiwan, M.T., selaku dosen pembimbing yang telah bersedia membimbing, memberikan masukan, nasihat dan semangat bagi penulis untuk menyelesaikan tesis ini dengan baik; 5. Bapak Ir. Sugiyantoro, M.I.P., Ph.D., selaku ketua tim penelitian PPMI KK- PPK Tahun 2024 yang telah memberikan arahan, masukan dan dukungan bagi penulis selama melaksanakan penelitian tesis ini; 6. Bapak Dr. Fikri Zul Fahmi, S.T., M.Sc., selaku dosen wali; 7. Seluruh dosen dan civitas akademika Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, SAPPK-ITB; dan 8. Teman-teman MPWK ITB angkatan 2023, yang telah memberikan dukungan dan semangat selama masa perkuliahan dan penyusunan tesis ini. Penulis menyadari bahwa penyusunan laporan tugas akhir ini masih memiliki banyak kekurangan. Oleh karena itu, penulis sangat mengharapkan kritik dan saran yang membangun dari pembaca.