25 Bab III Metodologi Penelitian Bab ini berisi penjelasan mengenai rancangan penelitian yang berbentuk tahapan- tahapan mengenai bagaimana penelitian ini akan dilaksanakan. Tahapan-tahapan yang akan dijelaskan meliputi pendekatan penelitian, penentuan wilayah penelitian, opersionalisasi penelitian, pengumpulan data, analisis data, serta kerangka pikir penelitian. III.1 Pendekatan Penelitian Penelitian ini bersifat eksploratif deskriptif dengan tujuan untuk mendapatkan wawasan awal dan memahami fenomena atau masalah yang belum banyak diteliti sebelumnya. Tujuan ekpolarasi juga termasuk mengidentifikasi variabel, hubungan dan pola yang ada. Setelah melakukan eksplorasi, penelitian ini bertujuan untuk mendeskripsikan temuan dengan cara yang sistematis dan terperinci, memberikan gambaran yang jelas tentang fenomena tersebut. Penelitian ini mengikuti model sekuensial eksplanatori, dimana data kuantitatif dikumpulkan dan dianalisis terlebih dahulu melalui pengamatan langsung di wilayah penelitian, kemudian diikuti dengan pengumpulan data kualitatif melalui wawancara. Penelitian ini mengambil properti komersial yang berada di koridor perdagangan Kawasan Pusat Kota Bandung sebagai objek penelitian termasuk dengan variabel yang berkaitan diantaranya, harga sewa, jumlah penduduk, investasi, pemanfaatan lahan dan pola spasial harga lahan. Adopsi teori kesenjangan sewa secara umum merupakan konsep yang digunakan dalam analisis ekonomi dan geografi dan relevan dalam analisis keterkaitan antara penurunan kegiatan komersial di kawasan pusat kota dengan pola harga lahan secara spasial. Teori ini digunakan sebagai payung besar dimana hasil dari penelitian ini menjelaskan hanya sebagian kecil dari teori besar tentang kesenjangan sewa. 26 Pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan campuran. Pendekatan campuran ini bertujuan untuk menggambarkan perubahan variabel yang dianggap mencerminkan perubahan kegiatan komersial di wilayah penelitian baik dari segi angka maupun spasial, kemudian diikuti dengan analisis deskriptif untuk menguraikan keterkaitannya dengan pola spasial harga lahan. Penelitian kuantitatif merupakan penelitian ilmiah yang sistematis untuk menganalisis bagian- bagian dan fenomena serta hubungan antar fenomena, dengan tujuan mengembangkan pemahaman tentang suatu fenomena melalui model matematis, teori, dan hipotesis yang relevan. Analisis kuantitatif digunakan untuk menjelaskan penyebab fenomena sosial melalui pengukuran objektif dan analisis numerik. Analisis kualitatif digunakan untuk menyusun deskripsi atau gambaran yang sistematis, faktual dan akurat mengenai fakta-fakta, karakteristik, serta hubungan antara fenomena yang diteliti. Analisis kualitatif digunakan untuk memperoleh informasi yang lebih mendalam melalui wawancara dengan narasumber yang dianggap memiliki pengetahuan dan pemahaman tentang kondisi di wilayah penelitian. III.2 Penetapan Wilayah Penelitian Wilayah penelitian yang ditetapkan sebagai acuan adalah Pusat Kota Bandung bagian Barat yang secara administratif termasuk dalam wilayah Pusat Pelayanan Kota Alun-Alun Bandung sesuai dengan Peraturan Daerah Nomor 5 Tahun 2022 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bandung Tahun 2022-2042. Wilayah penelitian secara adminstrasi termasuk ke dalam Kelurahan Karanganyar (Kecamatan Astana Anyar), Kelurahan Balong Gede (Kecamatan Regol), Kelurahan Braga (Kecamatan Sumur Bandung), Kelurahan Cikawao (Kecamatan Lengkong) dan Kelurahan Kebonjeruk (Kecamatan Andir). Prinsip yang digunakan dalam penetapan unit analisis adalah fokus pada titik-titik penting di kawasan pusat kota yang berupa koriodr perdagangan. Koridor ini didominasi oleh kegiatan komerisal yang sudah ada sejak lama. Unit analisis adalah persil yang terletak di koridor utama dan dianggap sangat penting, berupa 21 (dua 27 puluh satu) ruas jalan yang teridri dari Jalan Otto Iskandardinata, Jalan Asia Afrika, Jalan Cibadak, Jalan Suniaraja, Jalan Jenderal Sudirman, Jalan Kebonjati, Jalan Gardujati, Jalan Astana Anyar, Jalan Pungkur, Jalan Pasirkoja, Jalan Braga, Jalan Naripan, Jalan Dalem Kaum, Jalan Dewi Sartika, Jalan Tamim, Jalan Dulatip, Jalan Banceuy, Jalan ABC, Jalan Lembong, Jalan Tamblong dan Jalan Lengkong Besar. Penetapan ini didasarkan pada prinsip-prinsip berikut: 1. Aksesibiltas Koridor jalan memiliki aksesibilitas yang baik, artinya mudah dijangkau oleh berbagai moda transportasi, baik mobil, transportasi umum maupun pejalan kaki. Jalan yang memiliki konektivitas tinggi dengan haringan transportasi umum dan area permukiman biasanya menjadi titik utama bagi kegiatan komersial. 2. Kepadatan penduduk dan aktivitas ekonomi Ruas jalan dengan populasi yang padat dan keberadaan berbagai usaha merupakan ciri khas dari koridor perdagangan dan kegiatan komersial 3. Dominasi dan variasi jenis usaha Adanya dominasi perdagangan dan variasi dalam jenis usaha memperkuat identitas koridor perdagngan dan menciptakan daya tarik yang beragam bagi konsumen. 4. Data historis dan tren Perkembangan kegiatan komersial di sepanjang ruas jalan berdasarkan keberfungsian, fluktuasi pengunjung dan pergeseran ekonomi. Koridor wilayah penelitian dapat dilihat melalui gambar berikut. 28 Gambar III.1 Koridor Wilayah Penelitian Sumber: Olahan Penulis, 2024 29 III.3 Operasionalisasi Penelitian Operasionalisasi penelitian adalah proses mendefinisikan variabel-variabel dalam bentuk yang dapat diukur dan diamati secara empiris. Dalam mengimplemetasikan teori dan metode yang digunakan dalam penelitian ini, diperlukan operasionalisasi penelitian agar memiliki arah yang jelas. Variabel dan indikator penelitian diambil dari hasil kajian literatur yang telah dilakukan. Variabel dan indikator ini diperlukan untuk memberikan ukuran pada fenomena yang diteliti sehingga dapat menentukan teknik pengumpulan dan analisis data yang sesuai. Dalam perumusan variabel dan indikator penelitian, diperlukan justifikasi dari variabel yang digunakan dalam penelitian sebelumnya yang relevan, sehingga menghasilkan sintesis variabel yang dapat diterapkan dalam penelitian ini. Berikut adalah penjelasan mengenai variabel dan indikator penelitian. Dalam konteks penelitian ini, operasionalisasi mencakup beberapa hal utama, yaitu: 1. Penentuan variabel penelitian dijelaskan dalam bentuk yang terukur dan relevan dengan tujuan penelitian. 2. Indikator pengukuran untuk masing-masing variabel yang dapat digunakan sebagai alat ukur. 3. Metode pengumpulan data terdiri dari berbagai metode seperti observasi, wawancara dan pengumpulan data sekunder dari berbagai sumber. 4. Analisis data terdiri dari analisis deskriptif dan spasial. 30 Tabel III.1 Variabel Penelitian Tujuan Sasaran Variabel Definisi Konseptual Definisi Operasional Indikator Jenis Data Sumber Data Mengidentifikasi proses perubahan kegiatan komersial di kawasan pusat kota Bandung dan keterkaitannya dengan pola spasial harga lahan Terumuskannya faktor-faktor yang mempengaruhi penurunan kegiatan komersial di kawasan pusat kota Bandung Properti komersial Semua jenis real estate yang digunakan untuk tujuan bisnis (Appraisal Institute, 2001) Jumlah properti yang digunakan untuk tujuan bisnis atau komersial (kantor, toko, pusat perbelanjaan, hotel, restoran, pabrik, gudang) Jumlah properti komersial yang masih beroperasi Data primer Data jumlah sarana penunjang perdagangan (series) Observasi BPS Dinas Perdagangan dan Perindustrian Kota Bandung Jumlah properti komersial yang tutup/jual/sewa Harga sewa Imbalan atau pembayaran untuk penggunaan tanah, bangunan atau aset lainnya yang memiliki pasokan tetap dan tidak dapat diproduksi ulang secara instan (Alfren Marshall, 1890) Nilai yang dibayarkan oleh penyewa kepada pemilik aset atau properti untuk mendapatkan hak penggunaan aset tersebut selama periode tertentu Harga penawaran yang diajukan untuk sebuah properti komersial Data sekunder Situs jual beli sewa properti komersial Jumlah penduduk Banyaknya orang yang berdomisili di wilayah geografis Republik Indonesia selama 6 bulan atau lebih dan atau mereka yang berdomisili kurang dari 6 bulan tetapi bertujuan untuk menetap (BPS) Jumlah individu yang tinggal di wilayah penelitian Jumlah individu Data sekunder BPS 31 Tujuan Sasaran Variabel Definisi Konseptual Definisi Operasional Indikator Jenis Data Sumber Data Investasi Penggunaan modal untuk meningkatkan kapasitas produksi (Adam Smith, 1776) Alokasi sumber daya keuangan untuk membeli, mengembangkan atau menngkatkan nilai di kawasan Jumlah investasi yang berlokasi di wilayah penelitian Data sekunder Dinas Penanaman Modal Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota Bandung Pemanfaatan lahan Proses perencanaan dan pengelolaan lahan untuk berbagai kebutuhan manusia berdasarkan fungsi dan prioritas tertentu (Chapin dan Kaiser, 1979) Penggunaan atau pengelolaan suatu lahan untuk kegiatan tertentu yang sesuai dengan potensi, fungsi dan kebutuhan manusia Arahan pola ruang dalam aturan tata ruang Data sekunder Dinas Cipta Karya, Bina Konstruksi dan Tata Ruang Kota Bandung Teridentifikasinya pola spasial harga lahan di kawasan pusat kota Bandung Harga Lahan Penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satuan luas pada pasaran lahan (Dabkrin, 1977) Data transaksi pasar yang berasal dari instansi Nilai transaksi dalam satu wilayah Data sekunder Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Bandung dan Kantor Jasa Penilai Publik Sumber: Olahan Penulis, 2024 32 III.4 Pengumpulan Data Dalam melaksanakan penelitian ini, dibutuhkan data yang menjadi dasar analisis. Data tersebut dibagi menjadi beberapa kategori, yaitu: 1. Data primer Data primer merujuk pada informasi atau data yang dikumpulkan langsung dari sumber pertama. Data ini diperoleh secara langsung dari objek penelitian dan belum diolah atau dianalisis oleh pihak sebelumnya. Beberapa teknik pengumpulan data dijelaskan di bawah ini. • Observasi Observasi dilakukan untuk memvalidasi data sekunder dengan cara mengamati kondisi di wilayah penelitian. Fokus observasi adalah pada kondisi fisik Kawasan Pusat Kota Bandung dan penurunan yang terjadi dalam kegiatan komersial.