1 Bab I Pendahuluan Bab ini berisi penjelasan mengenai latar belakang, rumusan persoalan, tujuan dan sasaran, ruang lingkup, manfaat dan sistematika penulisan. Berikut adalah pemaparan komponen tersebut. I.1 Latar Belakang Kota Bandung sebagai salah satu kota metropolitan di Indonesia telah menghadapi berbagai dinamika pembangunan yang menyebabkan pergeseran fokus pembangunan dan orientasi pusat kegiatan kota. Pergeseran ini secara bertahap memengaruhi penurunan vitalitas ekonomi, pembangunan dan aktivitas di kawasan pusat kota (Panduan Rancang Kota dan Raperwal Alun-Alun, 2016). Ketergantungan aktivitas perkotaan pada pusat kota tampaknya semakin menurun (Sari et al., 2010). Di kawasan pusat kota, kecenderungan gentrifikasi mulai menjadi perhatian utama. Kawasan pusat Kota Bandung menunjukkan sisi lain sebagai kawasan pusat kota lama yang secara bisnis sudah menurun, ditinggalkan dan tidak menjadi pilihan untuk membuka usaha baru. Hal ini ditandai oleh penurunan yang signifikan dalam keberfungsian kegiatan komersial, dimana terdapat fenomena tutupnya usaha kecil dan menengah, sepinya pusat perbelanjaan, serta berkurangnya aktivitas bisnis di area tersebut. Penutupan bisnis di kawasan ini diantaranya Abdurrachman bin ‘Auf Trade Center pada tahun 2019 serta bangunan yang mengalami alih fungsi setelah penutupan diantaranya gedung eks Braga Sky menjadi warung makan. Penurunan ini dipicu oleh faktor sosial yang terdiri dari kependudukan dan kualitas kehidupan bermasyarakat dan faktor ekonomi yang terdiri dari kegiatan usaha, politik ekonomi dan faktor lahan (Djatmiko et al., 2018). Keterkaitan antara penurunan kegiatan komersial dan harga lahan dapat dipahami melalui teori kesenjangan sewa oleh Neil Smith (1979). Teori ini menjelaskan bahwa terdapat kesenjangan antara nilai properti yang ada dan nilai potensial maksimum yang dapat dicapai jika properti tersebut dikembangkan atau diperbaharui. Kesenjangan ini sering kali disebabkan oleh ketidakcocokan antara 2 penggunaan lahan saat ini dan permintaan pasar yang berubah. Teori kesenjangan sewa membantu dalam mengidentifikasi faktor-faktor yang menyumbang pada penurunan kegiatan komersial, seperti perubahan demografis, preferensi konsumen dan kebijakan zonasi kota. Dalam konteks gentrifikasi, harga lahan cenderung meningkat seiring dengan meningkatnya aktivitas komersial yang lebih bernilai tinggi, yang sering diikuti dengan perubahan demografi dan ekonomi di kawasan tersebut. Namun, dalam konteks Kota Bandung, kawasan yang dulunya diminati untuk kegiatan komersial kini mengalami penurunan akibat dari berkurangnya aktivitas ekonomi. Kondisi ini bertolak belakang dengan fakta bahwa faktor lokasi membuat kawasan tersebut memiliki harga lahan tinggi. Harga lahan yang tinggi sering kali menjadi penghalang bagi kelompok tertentu untuk bertahan di kawasan pusat kota. Harga lahan di kawasan pusat kota biasanya tinggi karena faktor lokasi strategis, ketersediaan lahan terbatas, infrastruktur dan fasilitas, dan perkembangan ekonomi, sosial dan budaya. Kawasan pusat kota adalah lokasi yang paling strategis untuk aksesibilitas. Dikenal karena kedekatannya dengan fasilitas penting membuatnya menarik dari perspektif bisnis. Lahan di pusat kota terbatas dan sering kali tidak ada banyak ruang untuk pengembangan baru. Dengan semakin banyaknya penduduk yang menghubi kota, lahan yang ada semakin berharga. Harga lahan di kawasan pusat kota juga meningkat karena umumnya memiliki infrastruktur yang baik, seperti jalan, transportasi umum, dan utilitas yang dikembangkan. Harga lahan sangat dipengaruhi oleh faktor lokasinya yang memiliki aksesibilitas atau jarak dengan pusat kota dan pusat kegiatan ekonomi (Levy, 1985). Secara umum, harga lahan cenderung menurun seiring dengan semakin jauhnya jarak dari pusat kota. Pola distribusi harga lahan di Kota Bandung menunjukkan bahwa harga lahan tertinggi berada di Kawasan Pusat Kota Bandung, terutama di sepanjang Jalan Asia Afrika, Jalan Naripan, Jalan ABC dan Jalan Braga (Sari et al., 2010). Fenomena ini menginidikasikan adanya keterkaitan yang kuat antara kegiatan komersial, kawasan pusat kota dan harga lahan. 3 Penelitian ini mengadopsi teori kesenjangan sewa sebagai landasan ilmiah untuk menjelaskan bagaimana perbedaan antara nilai aktual dan potensi nilai optimal dapat mendorong proses penurunan kegiatan komersial dalam suatu kawasan dan menganalisis hubungan antara penurunan kegiatan komersial dengan pola spasial harga lahan di Kawasan Pusat Kota Bandung. Penelitian ini diharapkan dapat mengidentifikasi faktor-faktor yang memengaruhi penurunan kegiatan komersial serta memberikan rekomendasi kebijakan publik dalam perencanaan kawasan pusat kota yang lebih inklusif guna menjaga keseimbangan antara kebutuhan komersial, sosial dan budaya di kawasan tersebut. I.2 Rumusan Persoalan Penelitian tentang gentrifikasi yang berfokus pada identifikasi proses awal terjadinya kesenjangan sewa masih jarang dilakukan di Indonesia, terutama di kawasan pusat kota yang difungsikan sebagai pusat perdagangan dan jasa. Kondisi umum kawasan pusat kota menunjukkan adanya dugaan penurunan kegiatan komersial dengan indikasi awal banyaknya penutupan properti komersial. Penelitian ini akan melakukan eksplorasi lebih dalam terkait dengan kesenjangan sewa yang menjadi penyebab terjadinya gentrifikasi khususnya di kawasan pusat kota Bandung dalam konteks penurunan kegiatan komersial dan pola spasial harga lahan. Secara idealnya, kesenjangan sewa yang signifikan di suatu kawasan seharusnya mendorong proses gentrifikasi, karena investor memandang kesenjangan ini sebagai peluang ekonomi yang potensial untuk dimanfaatkan. Namun, di kawasan pusat kota, peluang tersebut belum dimaksimalkan melalui masuknya masuknya investasi. Di sisi lain, meskipun lokasinya berada di pusat kota, harga lahan di kawasan ini tetap tinggi. Penelitian ini bertujuan untuk memberikan kontribusi pada diskusi mengenai kesenjangan sewa dalam konteks gentrifikasi, dengan fokus pada penurunan kegiatan komersial di kawasan pusat kota, topik yang masih jarang dieksplorasi oleh penelitian sebelumnya. Berdasarkan latar belakang tersebut peneliti merumuskan masalah penelitian yaitu “Bagaimana proses terjadinya penurunan kegiatan komersial di Kawasan Pusat Kota Bandung dan 4 keterkaitannya dengan pola spasial harga lahan?”. Berikut merupakan pertanyaan penelitian yang akan menjadi fokus dalam penelitian ini: 1. Apa saja faktor-faktor yang memengaruhi penurunan kegiatan komersial di Kawasan Pusat Kota Bandung.