102 BAB V Analisis V.1 Model Awal Pengembangan Hunian Terjangkau Kelas Menengah di Kawasan TOD V.1.1 Perumusan Peran-peran yang dibutuhkan dalam Model Perumusan peran-peran yang dibutuhkan dalam model pengembangan hunian mempertimbangkan tujuan awal pengembangan TOD, prinsip dasar kawasan TOD, kondisi eksisting dan tantangan eksternal, yaitu antara lain: a. Pada awal Peter Calthorpe memperkenalkan konsep TOD, tujuan penerapan konsep ini ialah untuk mempromosikan pembangunan komunitas masyarakat dengan visi keterjangkauan, berkelanjutan, dan layak huni (Jamme et al., 2019), dan Calthrope bermaksud untuk mendorong masyarakat tinggal di sekitar layanan transportasi umum dengan guna lahan campuran dalam rangka mengurangi ketergantungan masyarakat terhadap penggunaan kendaraan pribadi (Carlton, 2009). Oleh karena itu, aspek keterjangkauan dan berkelanjutan perlu diperhatikan agar tidak hanya masyarakat berpendapatan atas saja yang dapat mengakses (kemampuan membeli tanah) dan bertempat tinggal di sekitar titik transit. b. Maat et al., (2005) menjelaskan bahwa upaya mengonsentrasikan pembangunan hunian dan lapangan pekerjaan di dekat titik transit merupakan dampak dari adanya ketidakcocokan distribusi jumlah hunian dan tempat kerja secara spasial yang meningkatkan kebutuhan perjalanan, namun apabila distribusinya sudah seimbang secara spasial, hal tersebut juga tidak menjamin bahwa masyarakat akan memilih pekerjaan yang dekat dengan tempat tinggalnya atau sebaliknya (memilih tempat tinggal dekat tempat kerjanya). Oleh karena itu, perlunya peran aktif pemerintah untuk mendorong densifikasi di sekitar titik transit. c. Upaya densifikasi yang dilakukan juga bertujuan untuk mencapai titik efisiensi penggunaan transportasi umum. Kepadatan penduduk yang lebih tinggi, khususnya di sekitar titik transit, akan memberikan basis penumpang 103 potensial yang lebih baik untuk mendukung operasional transportasi umum (Maat, 2009). Oleh karena itu, pemerintah perlu mengambil peran agar upaya densifikasi disertai dengan upaya pemilihan/seleksi calon penghuni yang berpotensi menggunakan transportasi umum, dalam hal ini MRT, sebagai moda perjalanan utama dalam melakukan aktivitas hariannya. d. Keterjangkauan hunian dapat diwujudkan dengan memanfaatkan model hunian bersama/kooperatif sebagai platform untuk mewujudkan keterjangkauan secara jangka panjang dan menghasilkan tujuan ekonomi yang lebih baik bagi masyarakat berpenghasilan rendah-menengah (Reynolds, 2018). Pentingnya fungsi hunian tercermin melalui penggunaan kriteria kepadatan populasi per satuan luas maupun kriteria intensitas bangunan pada variabel density, dan kriteria target jumlah bangunan hunian pada variabel diversity (Dirgahayani & Choerunnisa, 2018; Ewing & Cervero, 2010). Oleh karena itu, jumlah ketersediaan hunian sebagai tempat bertempat tinggal perlu dioptimasi sesuai dengan prinsip dasar kawasan dalam pengembangan kawasan TOD, terutama mendorong pembangunan hunian bersama/multi-keluarga dalam satu persil untuk meningkatkan jumlah populasi dalam kawasan TOD. e. Masyarakat di Jerman dan Amerika lebih banyak menggunakan model hunian bersama dalam bentuk community land trust (CLT) dan cooperative housing. Community Land Trust (CLT) mendapatkan banyak pujian sebagai sebuah cara inovatif dalam menyediakan dan melestarikan hunian terjangkau (Gray, 2008). Gray (2008) menjelaskan bahwa gagasan dasar dari adanya CLT karena lahan bukan merupakan komoditas privat, namun merupakan komoditas yang perlu dimiliki dan digunakan secara bersama oleh komunitas. Lahan yang sudah diakuisisi tersebut tidak akan pernah dijual, dan akan dikeluarkan secara permanen dari pasar properti (Davis, 2010), sehingga pembeli aset di atas tanah tersebut pada masa depan tidak mendapatkan dampak kumulatif dari kenaikan harga tanah di sekitar titik transit (Hickey, 2013). Pengembangan dana pinjaman untuk akuisisi lahan TOD juga dibutuhkan untuk mendukung dan mempercepat proses akuisisi 104 lahan. Oleh karena itu, perlu ada peran pengakuisisi dan pengelola lahan pada subzona R-1 untuk penyediaan hunian terjangkau secara permanen dan mengembangkan dana pinjaman untuk akuisisi lahan di kawasan TOD. f. Untuk meningkatkan kepastian keterjangkauan hunian antar generasi, pengembangan hunian terjangkau dapat dilakukan dengan mengkombinasikan metode CLT dengan cooperative housing (co-housing). Reynolds (2018) menjelaskan kunci sukses co-housing ialah fokus pada pembangunan yang lebih kecil dan project based, serta perlu dikembangkan badan/lembaga yang memiliki fungsi sebagai penghubung antara pemilik aset dan para peminat co-housing. Badan/lembaga tersebut bertugas sebagai penyedia informasi ketersediaan hibah/subsidi, konsultasi finansial gratis, dan sosialisasi terkait proyek sejenis kepada pemilik aset ataupun peminat. Kehadiran badan/lembaga tersebut akan mempercepat investasi dalam rangka optimasi intensitas bangunan hunian. V.1.2 Usulan Model Awal Pengembangan Hunian di Kawasan TOD Berdasarkan hasil perumusan peran-peran yang dibutuhkan pada model pengembangan hunian sebagaimana disampaikan pada bagian V.1.1, berikut ini merupakan relasi antar aktor dan aktivitasnya dalam pengembangan hunian kelas menengah di kawasan TOD, yaitu: (urutan nomor sesuai dan sebagai keterangan nomor pada Gambar V.1) 1. Organisasi CLT membeli tanah milik masyarakat dan menyewakannya kembali kepada masyarakat secara jangka panjang dan terjangkau untuk memberikan kepastian tempat tinggal 2. Badan Pemberi Dana Pinjaman Akuisisi Lahan TOD meminjamkan dana bagi Organisasi CLT untuk melakukan akuisisi lahan masyarakat 3. Badan dengan fungsi Inkubator Co-Housing berfungsi sebagai penghubung antara pemilik aset dan para peminat co-housing, khususnya dalam hal sosialisasi dan edukasi. Badan ini menyediakan informasi ketersediaan hibah/subsidi, konsultasi finansial gratis, dan sosialisasi 105 terkait proyek sejenis untuk mempercepat investasi dalam rangka optimasi intensitas bangunan hunian. 4. Sektor perbankan memberikan mekanisme pembiayaan (kredit) pembangunan co-housing kepada kelompok co-housing 5. Badan Inkubator Co-Housing dan Organisasi CLT dapat bekerjasama dalam mengelola asset, terutama pembangunan bangunan Co-Housing di atas tanah Organisasi CLT untuk memastikan keterjangkauan hunian antar-generasi Sumber: Hasil Analisis Peneliti, 2024 Gambar V.1 Usulan Model Awal Pengembangan Hunian Terjangkau di Kawasan TOD V.2 Analisis Tingkat Penerimaan Pemilik Hunian di TOD Fatmawati terhadap Model Pengembangan Hunian Analisis tingkat penerimaan pemilik hunian di Kawasan TOD Fatmawati didasari oleh sejumlah data responden yang berhasil dihimpun dalam pelaksanaan survei primer. Pelaksanaan survei primer dilakukan dengan dua cara yaitu dengan 106 menyebarkan link kuesioner daring melalui grup whatsapp tiap RT dan mengunjungi rumah masyarakat untuk pengisian kuesioner secara luring. Pengumpulan data dilakukan pada kurun waktu 16 Maret 2024 – 8 Mei 2024 dengan jumlah data valid sebanyak 46 dari 59 responden. V.2.1 Profil Responden Profil responden ini disusun berdasarkan 46 data responden. Data profil responden terbagi menjadi 2 kategori yaitu profil hunian dan profil demografi responden. Profil hunian responden meliputi: luas tanah (x1), luas bangunan (x2), tinggi bangunan (x3), lama tinggal (x4), kepemilikan hunian lain (x5), kepemilikan hunian lain dan di TOD Fatmawati (x6), komersialisasi hunian (x7), status kepemilikan (x8). Sedangkan, profil demografi responden meliputi: jenis kelamin kepala keluarga (x9), usia kepala keluarga (x10), tingkat pendidikan kepala keluarga (x11), status pekerjaan kepala keluarga (x12), ukuran rumah tangga (x13), keberadaan anak usia di bawah 18 tahun di rumah (x14), dan pendapatan keluarga (suami istri) per bulan (x15). Tabel V.1 ini merupakan statistik deskriptif dari data responden. Variabel Luas Tanah (x1), Luas Bangungan (x2) dan Ukuran Rumah Tangga (x13) merupakan data kontinu dengan satuan m 2 untuk variabel x1 dan x2, serta satuan ‘lantai’ untuk variabel x13. Sedangkan untuk variabel lainnya merupakan data kategorial yang satuannya akan dijelaskan pada deskripsi tiap variabel atau dapat melihat kembali kodifikasi variabel (lihat Tabel III.2). Berikut ini merupakan pemaknaan deskriptif 46 data responden untuk masing-masing variabel berdasarkan Tabel V.1. Berdasarkan Tabel V.1, variabel Luas Tanah (x1) memiliki nilai minimal sebesar 47 m 2 , nilai maksimum sebesar 800 m 2 dan nilai mean sebesar 171,52 m2 dengan standar error sebesar 21,99, serta nilai standar deviasi sebesar 149,11. Nilai standar deviasi yang tinggi juga menunjukan adanya variasi yang signifikan atau menandakan bahwa data memiliki penyebaran yang cukup besar dari nilai rata- ratanya. Berdasarkan Gambar V.2 terlihat bahwa luas tanah yang dimiliki oleh 107 responden lebih banyak pada rentang 60-120 m 2 dan 120-240 m 2 masing-masing sebanyak 17 responden. Selain itu hanya ada 9 responden yang memiliki luas tanah sesuai dengan peruntukan rumah flat yaitu pada rentang 240-960 m 2 . Tabel V.1 Statistik Deskriptif Profil Responden Variabel N Min. Max.