21 Bab II Tinjauan Pustaka II.1 Pengembangan Lahan Skala Besar Perkembangan teori terkait pengembangan lahan skala besar dalam ilmu Perencanaan Wilayah dan Kota akan dijelaskan secara sistematis untuk menghasilkan definisi dan karakteristik yang tepat terkait pengembangan lahan skala besar serta menunjukkan pentingnya analisis institusional dan relasi kekuasaan dalam Pengembangan Lahan Skala Besar. II.1.1 Definisi dan Karakteristik Pengembangan Lahan Skala Besar Menurut Healey (1997), tradisi ilmu perencanaan dipengaruhi oleh tiga aliran pemikiran yaitu perencanaan ekonomi, pembangunan fisik, serta managemen administrasi publik dan analisis kebijakan. Perkembangan teori pengembangan lahan dimulai pada masa perencanaan pembangunan fisik. Modernitas dan urbanisasi industri berdampak pada perhatian yang lebih terhadap aspek material dan fungsional dari kualitas pembangunan, sehingga kemudian mendorong pembentukan aturan bangunan dan regulasi terkait lokasi pembangunan (Healey, 1997). Hal ini memengaruhi pandangan terkait struktur hak atas tanah dan properti serta kepentingan pemilik lahan dan properti. Definisi umum pengembangan lahan merujuk pada proses konversi lahan non terbangun (rural, undeveloped) menjadi lahan terbangun (urban, developed) yang memberikan pengaruh pada peningkatan nilai lahan (Abrams, 1971; Brueckner, 1990; Williamson dkk., 2010). Proses dalam pengembangan lahan mencakup pengadaan lahan, pembagian lahan, penilaian aspek legal dan izin perencanaan, desain proyek, pekerjaan konstruksi, pemberian insentif dan pembebanan biaya pembangunan (Batbileg, 2010). Healey (1992) secara lebih detail menyebutkan bahwa pengembangan lahan merupakan transformasi bentuk fisik, hak kepemilikan, serta nilai material dan simbolis lahan dan bangunan melalui upaya agen-agen dengan kepentingan dan tujuannya masing-masing dalam menggunakan sumber daya, menjalankan peraturan, serta menerapkan ide dan nilainya. Adapun cakupan dari pengembangan lahan dapat berupa proyek urban development atau Koleksi digital milik UPT Perpustakaan ITB untuk keperluan pendidikan dan penelitian 22 urban redevelopment (termasuk urban revitalization, urban renewal, urban regeneration, urban transformation) yang meliputi lingkungan perumahan, kawasan komersial maupun kompleks industri beserta infrastruktur penunjang seperti saluran listrik, jalan, dan sistem pembuangan air (Batbileg, 2010). Seiring perkembangan perkotaan, lahan-lahan di pinggiran perkotaan mulai dikembangkan melalui proyek skala besar. Fenomena ini menjadi perhatian para teoris untuk mengonseptualisasikannya ke dalam pendekatan yang sering disebut dengan “large-scale land development” dimana terdapat organisasi tunggal baik privat maupun pemerintah, yang memiliki dan mengendalikan suatu area lahan yang luas dengan tujuan pengembangan permukiman perkotaan atau kota baru (Archer, 1977). Dalam konsep tersebut, terdapat pemisahan tahap pembangunan dimana proses pengembangan lahan dilakukan oleh organisasi tunggal dan pengembangan bangunan dilakukan oleh banyak pengembang. Kriteria awal untuk mendefinisikan suatu pengembangan lahan skala besar menurut Archer (1977), antara lain: (1) area lahan dengan luas minimal 400 hektar atau 10.000 jiwa penduduk dan pada umumnya berada pada skala kota baru; (2) organisasi pemilik lahan merencanakan pola ruang dan melaksanakan pengembangan lahan pada area tersebut; (3) pasar dari proyek adalah untuk menarik pengguna lahan, investor, dan pengembang perumahan, kemudian menjual tapak yang telah dilengkapi pelayanan infrastruktur dan mengelola pengembangan lahan tersebut secara keseluruhan. Konseptualisasi proyek skala besar sebagai moda pengembangan lahan kemudian berkembang pada literatur dalam beberapa terminologi seperti “large-scale land development”, “megaproject-based land development”, “mega-project-based approach”, dan “urban real estate megaproject” (Aoun, 2016; Archer, 1977; Pratomo dkk., 2020; Qiu dan Xu, 2017; Shatkin, 2017; Zeković dkk., 2018). Pada perkembangan literatur terakhir, konseptualisasi terkait pengembangan lahan skala besar merujuk pada area pembangunan luas dengan nilai investasi tinggi dari sektor publik maupun swasta, yang terwujud dalam beberapa bentuk perubahan guna lahan yang beragam seperti kota baru, perumahan skala-besar, industri skala besar, infrastruktur skala besar, dan sebagainya (Archer, 1977; Pratomo dkk., 2020). Koleksi digital milik UPT Perpustakaan ITB untuk keperluan pendidikan dan penelitian 23 Lahan tersebut dikembangkan menjadi kawasan dengan fungsi campuran (mixed- use), seperti pembangunan kota baru yang mencakup kawasan perumahan, kawasan industri, kawasan perkantoran, kawasan komersial, beserta fasilitas pendidikan, kesehatan, hiburan di dalamnya; maupun fungsi tunggal, seperti kawasan pariwisata, kawasan sains dan teknologi, pusat pemerintahan, dan proyek infrastruktur perkotaan besar (Nasrollahzadeh dan Koramaz, 2022; Qiu dan Xu, 2017; Shatkin, 2017). Perhatian terhadap proyek pengembangan lahan perkotaan skala besar mengemuka kembali dengan adanya berbagai proyek dengan luas area yang jauh melebihi proyek-proyek perkotaan biasa seperti urban renewal di Berlin Adlershof dengan luas sekitar 420 ha, Dublin Docklands Development Project dengan luas hingga 500 ha, dll. (Swyngedouw dkk., 2002). Swyngedouw dkk. (2002) menunjukkan beberapa fenomena pada proyek skala besar yang disebutnya dengan “large-scale urban development project (UDP)” tersebut.